3줄 요약

• 성수동은 준공업지역이라는 용도지역 특성과 1960년대 토지구획정리사업으로 형성된 격자형 도로망·대형 필지 덕분에 유연한 개발이 가능했습니다.

• 2000년대 중반 서울숲 조성을 기점으로 카페·갤러리가 들어서고, 2010년대 이후 지식산업센터와 IT·패션·엔터테인먼트 기업이 집적하며 새로운 업무지구로 부상했고요.

• 현재 성수동은 주거·업무·상업·여가가 공존하는 ‘직주락(Live-Work-Play) 일치’ 지역으로, 성수전략정비구역 개발과 지구단위계획 추진으로 서울을 대표하는 복합도심으로 진화 중입니다.

팔란티어는 왜 성수동을 선택했나

‘팝업의 성지’로 불리는 성수동에 전혀 예상치 못한 브랜드가 팝업스토어를 열었습니다. 지난 2025년 10월에 열린 팔란티어 팝업입니다. 이 팝업은 4~5시간을 기다려 입장했다는 사람들이 있을 정도로 큰 관심을 모았습니다. 성수동의 여느 팝업과는 달리 다양한 연령과 성별의 사람들이 몰려들었다고도 하고요. 전 세계 어떤 곳에서도 이루어진 적이 없는, 팔란티어로서도 최초의 팝업이라는 점도 흥미로웠습니다. 

팔란티어는 테슬라, 엔비디아에 이어 한국 투자자가 주식을 가장 많이 보유하고 거래하는 기업이기도 합니다. 한국을 방문한 CEO 알렉스 카프는 인터뷰에서 한국 투자자에 대해 언급하며 “우리에게 매우 중요한 분들”이라고 말하기도 했죠. 팔란티어와 성수동이라는 (쉽게 떠올리기 어려운) 조합에 대해 팔란티어 대외협력총괄 임원인 엘리아노 유네스는 “온라인 기반의 회사가 많고 에너지가 넘치는 장소라 선택했다”며 성수는 “힙하면서도 산업적인 분위기가 공존하는 곳”이면서 “제조업 기반 고객이 많은 팔란티어의 정체성과도 맞닿아” 있다고 언급했습니다.

‘에너지가 넘치는 장소’, ‘힙하면서도 산업적인 분위기가 공존하는 곳’. 성수동을 종종 수식하는 표현입니다. 이번 글에서는 더 이상 팝업만으로는 설명하기 부족한 성수동의 변화를 이야기해보고자 합니다.

준공업지역, 성수동의 첫 번째 정체성

성수동을 설명하는 단어는 많지만, 첫 번째 정체성은 준공업지역입니다.

잠시 도시계획 관점에서 살펴볼게요. 준공업지역을 포함한 공업지역을 비롯하여 우리가 종종 마주하는 주거지역, 상업지역, 녹지지역 등의 단어는 모두 ‘용도지역’이라고 하는 도시계획의 일종입니다. 국토계획법에서는 대지를 크게 4개로 구분하고 있습니다.

• 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

그중 도시지역은 다시 주거, 상업, 공업, 녹지지역으로 나뉩니다. 주거지역은 아파트나 연립/다세대가 밀집한 곳을 떠올리면 되고요, 상업지역은 시내 중심가의 백화점이나 쇼핑가 또는 건물의 높이가 갑자기 높아지는 3대 도심이나 지역의 중심지를 떠올리면 됩니다. 물론 그 안에서 주거지역이나 상업지역이 다시 세분화되는데 이는 개발할 수 있는 밀도나 세부 용도가 달라지는 것이기 때문에 그 안에서의 본질은 같다고 볼 수 있죠. 

공업지역은 다시 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 분류됩니다. 법에서는 각각의 용도를 다음과 같이 정의하고 있습니다.

• 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
• 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
• 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역

예를 들어 제철소나 화학공장과 같이 대규모 중화학 공장을 생각했을 때에 떠오르는 곳이 전용공업지역, 산업단지나 그 외의 공장 지대를 일반공업지역이라고 할 수 있습니다. 이 둘은 보이는 모습만으로는 쉽게 구분되지 않는 경우가 많은데요. 둘 다 끊임없이 굴뚝이 있고 넓게 펼쳐진 큰 공장들이 연속으로 있는 산업단지의 형태라고 보면 됩니다.

준공업지역은 좀 다릅니다. 법에서도 정의했듯이, “주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역”으로서 길을 다니면서 봤을 때에도 여기가 공장이 맞나 싶은 정도의 모습이라고 하면 될까요?

서울에 지정된 600만 평의 공업지역은 모두 여기에 해당합니다. 전용공업지역이나 일반공업지역은 하나도 없고 모두가 준공업지역으로만 지정되어 있거든요. 인구 40만의 분당신도시가 600만 평 정도니 서울의 준공업지역 넓이를 가늠할 수 있습니다. 서울의 준공업지역 중에는 구로디지털단지나 가산디지털단지와 같이 국가적인 산업화에 기여하며 산업단지로 조성된 곳도 있지만 성수동처럼 공장이 자연발생적으로 확산된 사례도 있습니다.

“도심의 영세업체들이 도심과 가깝고, 땅값이 싸고, 인접한 하천을 이용할 수 있는 성수동을 이전 대상의 최적지로 삼아 성수동을 들어오면서, 자연스럽게 공장지대가 형성되기 시작했던 것이다.”
— 성수동 공업지역의 기원 <출처: 서울생활문화자료조사 <성수동>, 서울역사박물관>

하지만, 1980년 지하철 2호선이 개통하고 동시에 강남개발이 가속화되면서 성수동 역시 준공업지역임에도 불구하고 주택이 밀집하면서 주거용도의 비율이 높아지게 됩니다. 서울의 여느 공장과 마찬가지로 공해나 소음으로 인한 민원 또는 지가 상승을 견디지 못하고 성수동의 공장들도 상당 부분 수도권 외곽으로 이전하고요. 

성수동이 지금의 모습처럼 자리하게 된 도시계획의 기틀은 이즈음 완성됩니다. 먼저는 준공업지역이 갖는 용도의 유연성입니다. 준공업지역은 이름처럼 공장 외의 다른 용도도 자유롭게 들어서는 게 가능합니다.

처음부터 공장으로만 용도를 한정해놓지 않은 까닭에 강남과 강북도심이 모두 가까운, 서울의 인구증가를 수용하는 주거지로서의 기능도 가질 수 있었습니다. 그렇다고 해서 주거지역으로 바뀌지는 않았기 때문에 동시에 여전히 작은 정비공장이나 인쇄소, 창고 같은 곳이 남아있기도 합니다.

격자형 도로와 대형 필지가 남긴 유산

준공업지역인 동시에 시행된 토지구획정리사업으로 인해 격자형 도로망을 갖고 있다는 점 역시 성수동의 경쟁력 중 하나입니다.

서울은 4대문 도심에서 시작해 끊임없이 경계를 넓혀왔습니다. 새로 편입되는 지역마다 도로 같은 기반시설을 설치하고, 필지를 반듯하게 정리한 뒤 개발 용도를 부여하는 토지구획정리사업이 진행됐죠. 일종의 신시가지 조성 방식입니다. 성수동 일대는 ‘뚝도지구’라는 이름으로 이 사업이 시행되었습니다.

아래 표에 나오는 ‘공공용지율’이 바로 도로와 같은 기반시설의 비율인데요, 뚝도지구는 전체 지구의 25.3%가 이러한 인프라로 쓰이고 있음을 알 수 있습니다.

격자형 도로와 함께 대형 필지로 계획된 점 역시, 현재의 성수동을 만드는 큰 원동력이 되었습니다. 한 연구자료에 따르면 동시에 실시된 다른 주거용도 위주의 지구와는 달리 성수동은 평균 획지 면적이 844.25㎡(255평)으로 월등히 넓습니다.

물론 오랜 세월이 지나면서 필지 분할이 이루어지기도 했지만, 처음부터 산업용도의 활용을 염두에 두고 넓게 토지를 잘라놓은 덕에 성수동에서는 필지 단위의 개발이 가능했습니다.

1990년대 말부터 현재에 이르기까지 성수동의 오래된 공장이나 창고부지 중에는 상당수 지식산업센터나 오피스로 개발된 경우가 많습니다. 단순 계산으로 255평의 부지를 용적률 400%로 개발할 경우 지상 연면적은 약 1,000평에 지하면적까지 대략 1,200~1,300평의 건물을 지을 수 있게 됩니다. CBD의 대규모 업무시설에 비할 바는 아니지만 충분한 규모입니다. 물론 여러 필지를 합치거나, 처음부터 합쳐서 지어진 부지를 개발한다면 그 이상의 개발도 가능하고요.

원래 용도가 주거가 아닌 공장이다 보니 단일 법인이 소유한 경우가 많습니다. 따라서 토지 소유관계가 단순하다는 점도 개발에 있어 유리합니다. 도심지의 소규모 필지를 통합하여 개발하는 경우, 토지 소유자 모두의 동의를 받거나 매입을 통해 개발을 해야 하는데 이 과정에 시간이 소요되기 때문입니다.

서울숲과 로컬 상권, 변화의 기폭제가 되다

이렇게 잠재력을 갖춘 성수동이지만 처음부터 지금과 같은 모습을 기대한 사람은 많지 않았습니다. 쇠퇴하는 도심 산업지를 어떻게 활성화할 수 있을까, 고민이 시작되었죠. 계속해서 자리를 지켜온 수제화 공방을 컨셉으로 성수동의 정체성을 그려보기도 하고요.

그러던 2000년대 중반, 서울숲이 성수동에 자리 잡으며 변화가 시작됩니다. 뚝섬 경마장으로 사용되었다가 어느 순간 도심 내 유휴지가 된 이곳을 공원으로 바꾸기로 계획하였습니다. 동시에 ‘뚝섬지구단위계획구역’을 지정하며 공원과 함께 고밀도의 새로운 시가지를 만들기로 계획합니다. 물론 공원 개장만으로 일대가 단번에 바뀐 것은 아니지만, 이후 들어선 갤러리아 포레, 아크로서울포레스트와 같은 주상복합과 저층부의 리테일 공간들은 성수동에 대한 인식을 바꾸는 데 기여합니다.

도심 내 산업 유휴공간을 상업공간이나 새로운 용도의 시설로 활용하는 움직임도 있었습니다. 새로운 곳을 찾는 눈 밝은 사람들이 성수동을 찾기 시작한 것이죠. 2010년대 초반 대림창고가 패션 브랜드를 비롯, 다양한 이벤트 공간으로 사용되면서 시선이 집중되기 시작했습니다. 조명 쇼룸을 겸한 카페 자그마치, 기존 건물을 그대로 살린 어니언과 같이 새롭게 선보인 공간이 성수동으로 사람들을 이끌었습니다.

자그마치를 기획한 아틀리에 에크리튜의 김재원 대표는 2023년 2월 디자인플러스와의 인터뷰를 통해 그즈음 성수동의 분위기를 이렇게 회상하기도 했어요.

“예전에 성수동은 서울의 다른 지역에서는 보기 힘든 콘트라스트가 도처에 자리한 동네였습니다. 한쪽으로 지게차가 다니는데 바로 옆으로 고급 수입차가 지나가고, 공장 점퍼를 입은 직원들과 멋지게 차려입고 수제화 공방을 드나드는 디자이너가 공존하는 그런 곳이었습니다. 평지가 넓게 펼쳐져 있다는 것에서도 가능성을 봤어요.
당시에는 홍대나 경리단길이 한창 주가를 올렸는데 구두를 신고 걷기 힘든 지역이잖아요? 반면 성수동은 편하게 도보로 이동할 수 있었어요. 이런 부분에서 잠재력을 봤던 것 같아요.”
— 아틀리에 에크리튜 김재원 대표 인터뷰 중 (최명환 편집장, 디자인플러스, 2023.2.1.)

이처럼 모습은 각각 다르지만 서울 시내 곳곳에서 그동안 가지 않던 동네, 찾지 않던 골목이 새로운 상권으로 주목받기 시작합니다. 성수동은 오래된 지역 상권인 건대상권과 대학가 상권인 한양대 상권 사이에서 이 둘이 가질 수 없는 고유한 분위기를 만들었고 이는 이태원의 대로변 상권이 경리단길이나 한남동의 골목 안 상권으로, 종로의 전통적 상권이 익선동으로 확산되는 것과 흐름을 같이 하죠.

지식산업센터, 일터로서의 성수동

생산공간으로서의 성수동도 모습을 달리하며 변화해 갔습니다. 먼저는 지식산업센터 신축이 이어지며 규모를 키워가기 시작했습니다. 준공업지역의 이점을 활용하여, 기존에 낮은 밀도로 이용되던 공장을 철거하고 지상 20층 이상의 대규모 건물이 들어섰습니다.

지식산업센터란, 하나의 건축물 안에 말 그대로 아파트처럼 여러 주체가 운영하는 제조업이나 IT산업 공간이 적층식으로 입지 하는 형태를 말하는데요. 2010년 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’이 개정되기 전에는 ‘아파트형 공장’으로 불렸습니다. 아파트형 공장이 지식산업센터가 된 것은 실제로 제조업보다는 IT산업의 사무공간으로 쓰이는 경우가 많았기 때문입니다. 법률 개정 이유를 살펴보면 “아파트형 공장에 정보통신산업 등 첨단산업의 입주가 증가하는 현실을 반영”했다고도 합니다. 

“아파트형 공장에 정보통신산업 등 첨단산업의 입주가 증가하는 현실을 반영하여 기존 아파트형 공장을 지식산업센터로 명칭을 변경하고, 제조업 외에 지식산업 및 정보통신산업 등을 영위하는 자와 기업지원시설이 복합적으로 입주하는 건축물로 재정의함”
— 지식산업센터로의 명칭 변경 <출처: 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 개정 이유>

명칭 변경과 함께 더 이상 공장이 아닌 오피스와 같은 형태로 인식이 전환되며, 성수동과 같은 서울시내 준공업지역은 물론 전국 각지의 산업단지와 신도시 자족용지에 이르기까지 빠르게 건설이 확산되기 시작합니다.

성수동의 경우에도 이미 2000년대 이전에 지어진 아파트형 공장이 있었지만 대규모로 지어지기 시작한 것은 2010년대 이후입니다. 뚝섬역 주변으로 연면적 1만 평 안팎의 지식산업센터를 비롯 해 크고 작은 시설들이 일터로서의 성수동을 만들기 시작합니다. 2020년에 준공한 생각공장데시앙플렉스는 연면적 2만 평 이상으로 프라임 오피스를 능가하는 규모로 지어졌고요.

양적으로의 확산 외에 성수동만의 생태계도 갖추어가기 시작합니다. 소풍벤처스의 카우앤독, 루트임팩트의 헤이그라운드와 같이 사회적 가치를 중요하게 생각하는 스타트업을 지원하고 이들이 입주할 수 있는 공간도 늘어나기 시작합니다. 임팩트스퀘어, 크레비스파트너스 등 소셜 임팩트를 지향하는 주체들이 모이며 하나의 커뮤니티를 형성하기도 했고요. 한 인터뷰에서 이들 소셜임팩트 조직이 성수동을 선택한 이유에 대해 다음과 같이 설명합니다.

“2014년 당시 성수동은 2호선과 분당선 덕분에 대중교통 접근성이 좋은 편이었어요. 또, 소셜 벤처를 시작하는 20대, 30대에게 적당한 가격으로 진입 장벽이 낮았고요. 한편, 성수동에 자리 잡고 있던 공장과 창고가 지대가 저렴한 교외로 이전하고 있던 상황이었는데, 이런 지역이 슬럼화되는 사례가 많았어요. 변화를 만드는 사람들이 성수동에 모이면 지속가능한 지역을 만드는 데에도 기여할 수 있을 거라 생각했어요.”
— ‘성수동을 체인지메이커 동네로 만들다’ 전시 관련 글 중 (출처: 헤이그라운드 홈페이지)

이러한 성수동의 입지적 장점에 힘입어 이제는 성수동이 새로운 서울의 업무지구로 부상하기 시작합니다. 지하철 2호선과 분당선, 강변북로, 성수대교와 영동대교를 통해 CBD와 GBD 중심까지 20분 내면 이동할 수 있으니까요.

물론 여기에서도 CBD, GBD, YBD와 구별되는 성수동만의 특징이 드러납니다. 다른 도심이 전통적인 대기업이나 외국계 회사, 금융기관 입지로 선호되는 것과 비교하여, 성수동에는 엔터테인먼트, 게임, 패션에 이르는 문화창조산업 업종이 모이기 시작했습니다. 지식산업센터 클러스터와 함께 다양한 산업 생태계를 이루는 또 하나의 축이 된 것입니다. 

오피스, 테크, 리테일의 결합: 무신사, SM엔터테인먼트, 팩토리얼 성수와 올리브영N 성수

패션 플랫폼이자 커머스 기업인 무신사는 회사의 성장과 함께 성수동 안에서도 다양하게 공간을 활용하는 모습을 보입니다. 업무 공간으로서 사옥을 여럿 두고, 동시에 오프라인 매장인 무신사 스토어, 무신사 엠프티, 무신사 스탠다드, 무신사 뷰티, 이구홈, 이구키즈를 성수동 곳곳에서 운영하고 있습니다. 패션업종 특화 공유 오피스인 무신사 스튜디오도 있고요.

젠틀몬스터 브랜드로 잘 알려진 아이아이컴바인드 역시 성수동에 사옥을 마련하고 ‘하우스 노웨어 서울’이라는 플래그십 매장을 저층부에 오픈했습니다. 젠틀몬스터뿐만 아니라 탬버린즈, 누데이크 브랜드와 최근 론칭한 모자 브랜드 어티슈와 테이블웨어 브랜드 누플랏까지 같이 입점해 있습니다. 분당선 서울숲역 전면의 아크로서울포레스트의 오피스 타워에는 SM엔터테인먼트가 이전했고요.

이 기업들의 성수동 활용법에는 공통적인 특징이 있습니다. 사옥용 오피스와 리테일 공간을 동시에 활용한다는 점이죠. 트렌드에 민감한 집단이 찾기 시작하고, 보다 젊은 타깃의 팝업 스토어나 플래그십 매장이 입점하며 리테일의 테스트 베드 같은 역할을 하고 있는 성수동에 딱 맞는 방법이라고 생각합니다. SM엔터테인먼트 역시 오피스 저층부의 상가 안에 SM 세계관을 구현한 플래그십 스토어 ‘KWANGYA SEOUL’을 운영하고 있으니까요.

이렇게 오피스와 리테일이 훌륭하게 결합한 또 하나의 사례로는 팩토리얼 성수가 있습니다. 성수역과 연무장길을 잇는 위치로 늘 오가는 사람이 많은 길목이기도 한데요. 2024년 준공 당시부터 테크레디 빌딩으로 화제를 모았었죠.

팩토리얼 성수는 스스로 엘리베이터를 타고 층을 이동하는 배송 전용 로봇과 무인 주차 로봇 서비스가 제공되고, 이를 위해 설계 단계에서부터 로봇친화형 빌딩으로 개발되었습니다. 앱을 통해 입주사 임직원은 물론 오피스 관리까지 가능하도록 계획되었고, 빌딩 전체의 환경 역시 자동으로 적정한 온도와 습도로 맞춰집니다. 산업유산이 그대로 이어지고 있는 성수동의 정체성을 구현하면서도 미래적인 스마트 오피스로 탄생했습니다. 지하에는 카페와 바, 라운지를 비롯해 이벤트 개최가 가능한 유연한 공간이 계획되어 있어 입주사는 물론 성수동에 딱 맞는 여러 행사가 개최되고 있습니다.

저층부는 리테일 공간으로 활용 중입니다. 이미 외국인 관광객에게 꼭 들러야 할 하나의 코스가 된 올리브영N 성수가 있죠. 이곳은 지상 1층부터 5층까지 올리브영의 세계관을 모두 구현했다고 볼 수 있습니다.

자연스럽게 눈길을 끌 수 있는 공간을 연출한 1층은 ‘트렌드 파운틴’이라는 명칭처럼 수시로 바뀌는 테마와 브랜드로 트렌드를 가늠할 수 있게 합니다. 2층부터 5층까지는 매장과 라운지, 임직원과 협력사를 위한 공간으로 다채롭게 이용되고 있습니다.

2025년 11월 CJ올리브영이 발표한 자료에 따르면, 개점 1년 만에 누적 방문객이 250만 명을 기록했고 특히 외국인의 결제건수가 오픈 당시 대비 592%가 증가했다고 합니다. 올리브영N 성수 오픈 이후, 뷰티 팝업 역시 증가하며 성수동 일대의 뷰티 콘텐츠를 강화하는 데 기여했다고 밝히고 있죠. 

한강변 주거지로의 확장

성수동의 잠재력은 이제 주거지로도 확대되고 있습니다. 2009년 서울시는 성수동 한강변 주거지역을 ‘성수전략정비구역‘으로 지정하였습니다. 한강을 남측으로 바라보는 평지 입지로 지정 당시부터 관심을 모았습니다. 한동안 사업이 지연되다가 2023년 정비계획 변경을 시작으로 이후 4개의 구역별로 사업이 추진되고 있습니다. 완공될 경우 총 세대수는 9,000세대 이상, 최고층수는 50층에서 65층 사이가 될 것으로 보입니다.

지금도 다양한 유형의 주택이 공존하는 성수동이지만, 성수전략정비구역 추진으로 서울숲 일대의 주상복합이 그랬듯이 한강변의 새로운 고급 주거지로 부상하리라 예상됩니다.

성동구는 이러한 변화에 발맞춰 성수동 준공업지역 전체를 지구단위계획구역으로 지정하고자 추진 중에 있습니다. 보다 계획적이면서도 규모 있는 개발로 성수동의 미래를 한 단계 끌어올리려는 시도로 보입니다.

성수동의 미래를 설계하다

성수동은 전국에서 유일하게 ‘타운매니지먼트’ 조직과 이를 법제화한 관련 조례가 적용되는 지역이기도 합니다. 타운매니지먼트란 지역 내의 다양한 구성원과 기업, 공공이 협력하여 지역의 현안을 해결하고 발전방향을 모색하는 것을 말합니다. 올해 6월 ‘성수 타운매니지먼트’ 출범 후 지역통합관리를 위한 체계를 법으로 정하며 성수동의 미래를 고민하고 있습니다.

하나의 커뮤니티가 갖추어야 할 요소로 ‘직주락(직장, 주거, 여가, Live-Work-Play)’을 꼽곤 합니다. 15분 도보권 내에 이 모든 것을 가능하게 만들겠다고 하는 것이 프랑스 파리의 도시 전략 중 하나고요.

그렇다면 성수동은 이미 직주락의 일치를 이루었다고 볼 수 있지 않을까요? 구석구석의 아파트, 연립, 다세대부터 앞으로 개발될 성수전략정비구역의 초고층 단지까지 다양한 주거유형이 함께합니다. 일자리 측면에서도 스펙트럼이 넓습니다. 오래된 공장과 수제화 공방, 지식산업센터에 입주한 IT 기업, 엔터테인먼트, 게임, 패션산업까지 공존하죠. 한강공원과 서울숲의 자연과 골목마다 늘 모습을 달리하는 리테일, F&B와 트렌드를 이끄는 플래그십 매장까지 즐길거리도 많고요.

오래전 도시계획부터 시작한 성수동만의 다채로운 풍경은 이제 지역을 넘어 서울을 대표하며 미래로 향하고 있습니다.

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