지금 K리츠의 성장을 위해 필요한 세 가지

3줄 요약

이지스자산운용 대체증권투자파트가 국내 리츠에 주주서한을 발송했습니다.
서한에는 ①부동산 관점의 자산운용 정보 제공 ②적극적인 IR 활동 ③이해상충 방지책 마련 등을 요구하는 내용이 담겼어요.
규모의 경제를 이루기 위한 선결 과제를 안고 있는 국내 리츠 시장. 주주서한 그 이후의 스토리와 K리츠의 전망까지 함께 알아보겠습니다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 발생한 수익을 투자자에게 90% 이상 배당하는 부동산 간접투자 상품이에요. 리츠를 활용하면 소액으로도 오피스나 호텔 등 우량 부동산에 투자할 수 있죠.

국내서도 2018년부터 리츠 대중화시대가 열렸지만 아직 미국이나 일본, 싱가포르 등 선진국에 비해 외형 확장이 더딘 것이 사실이에요. 이에 이지스자산운용은 국내 리츠의 성장을 도모하고자 부동산 자산운용 정보의 주기적인 제공과 적극적인 IR활동, 이해상충 방지책 마련 등을 요구하는 주주서한을 전달했습니다.

공개 주주서한을 받은 리츠 자산관리회사(AMC)의 반응은 어땠을까요? 박준우 대체증권투자파트 투자2팀 팀장을 만나 주주서한을 쓰게 된 배경과 후일담을 자세히 들어봤습니다.

ㅡ어떤 계기로 국내 리츠에 주주서한을 보내게 되었나요?

국내 리츠 시장은 2018년을 기점으로 급성장하다가 금리 상승으로 정체기에 접어들었습니다. 글로벌 리츠는 2024년 금리 인하 전망이 나오면서 지난해말 빠르게 반등했지만 국내 리츠는 큰 움직임을 보여주지 못했죠. 현재 저평가된 가격임에도 불구하고 글로벌 리츠와 보폭을 맞추지 못하는 상황이 나타나고 있어요.

국내 리츠가 개인 투자자들의 외면을 계속 받게 되면 성장이 어려울 수밖에 없거든요. 이에 투자자들의 관심을 불러일으킬만한 계기가 필요하다고 판단했고, 글로벌 리츠와 비교해봤을 때 개선이 필요하다고 생각되는 부분을 정리해서 서한으로 보내게 되었습니다.

이지스자산운용의 대체증권투자파트는 국내외 리츠 투자만 전문으로 하는 조직인데 국내 리츠 투자 규모가 5천억원 정도 됩니다. 국내 리츠 전체 시장이 7조원 규모인 걸 감안하면 큰 숫자라고 할 수 있기 때문에, 목소리를 내는 것이 중요하다고 생각했습니다.

ㅡ주주서한을 받은 리츠 AMC의 반응도 궁금합니다.

행동주의라는 단어가 주는 압박감이 있다 보니 AMC에선 아무래도 부담스러울 수밖에 없죠. 주주서한을 공개적으로 보내기도 했고요. 하지만 저희 취지가 공격적인 행동주의가 아니라, 리츠의 발전을 위해 필요한 기본적인 것들을 요구하는 것인 만큼 이러한 부분을 잘 설명하려 노력했어요.

AMC들도 저희 주주서한에 대해서 공감하고 개선의지를 보내준 곳들이 있었는데요. 예를 들어 그간 일부 기관투자자들을 대상으로 진행한 리츠 IR 행사를 개인 투자자들이 볼 수 있도록 확대하고, 리츠가 편입하고 있는 자산의 정보를 주기적으로 공개하겠다고 말씀해 주셨어요. 또 AMC 내부적으로 이해상충 문제를 최소화할 수 있는 시스템을 만들겠다는 답변도 있었고요. 주주서한으로 경영진 설득이 수월해지고 인력확충, 프로세스 보완 등의 명분이 생겼다는 평가도 나왔습니다.

ㅡ이번 주주서한은 부동산 자산운용 정보의 주기적인 제공과 적극적인 IR활동, 이해상충 방지책 마련 등을 요구하고 있습니다. 이러한 기준은 어떻게 마련되었나요?

해외 리츠 케이스 스터디를 하면서 주주서한에 담을 내용들을 결정했습니다. 일본의 밸류업 프로그램을 살펴보면 저희 주주서한과 크게 다르지 않은데요. 가령, 기관투자자의 IR 의사록을 홈페이지에 개시하도록 하는 등 주주와의 소통을 중요하게 생각하고 있어요.

미국 리츠의 경우 매분기 부동산 관점에서 자산 별 운영 현황과 재무현황을 따로 정리한 (Supplemental Operating and Financial Data) 자료를 발간합니다. 투자자에게 일반기업회계기준으로는 파악하기 어려운 부동산 운영 정보를 상세하게 제공하기 위해서죠. 컨퍼런스콜에서 경영진이 애널리스트와 나눈 대화 의사록을 공개하는 경우도 있고요. 즉, 개인 투자자들이 전문 투자자 기관과 동일한 수준의 정보를 접할 수 있는 셈입니다.

기관 중심으로 흘러가고 있는 국내 리츠 시장도 이런 노력이 필요하다고 생각돼요. 잘하려는 의지가 있는 AMC가 리츠 시장을 이끌어주고 주가도 우상향하면 개인과 시장이 자연스럽게 따라가지 않을까 싶습니다.

ㅡ주주서한을 보면 K리츠의 대형화를 강조한 부분이 눈에 띱니다.

리츠에서 규모의 경제는 매우 중요해요. 자산규모가 늘면 리츠의 신용등급도 좋아지고 자금 조달 경쟁력도 높아지거든요. 국내 리츠의 경우 AA- 이상의 신용등급을 받기 위해서는 시가총액 1조원 정도가 기준이라는 공감대가 있어요. 실제 SK리츠의 경우 회사채 발행을 통해 금융기관 차입보다 낮은 비용으로 자금을 조달하기도 했죠. 또 리츠의 규모가 커져서 편입하는 자산이 많아지면 리스크 분산 효과도 누릴 수 있고요.

리츠 평균 시가총액이 2조 정도되는 일본이나 싱가포르는 규모의 경제로 인한 장점을 누리고 있지만 국내는 아직 그렇지 못해요. 국내 리츠가 외형을 키우려면 유상증자를 지속적으로 해야 하는데, 유상증자를 하기 위해선 좋은 밸류에이션을 받아야 합니다. 그러기 위해선 주주 친화적인 행보가 필수적이죠. 유상증자가 악재로 인식되지 않도록 리츠가 이 자산을 편입하는 이유가 무엇인지 밝히고, 그로 인해 어떤 긍정적인 효과와 미래 가치 향상이 예상되는지 적극적으로 알릴 필요가 있습니다.

ㅡ현재 리츠는 어떤 국면이라고 봐야 할까요?

금리 인하 가능성이 높은 만큼 리츠가 바닥을 치고 회복하는 구간이라고 보고 있어요. 미국 상업용 부동산이 좋지 않은 만큼 리츠도 연동돼 움직일 거라고 생각하실 수 있는데 실물과 리츠는 사이클이 다르거든요.

리츠 역사가 60년 정도된 미국의 데이터를 살펴보면 리츠의 사이클이 실물보다 훨씬 빨라요. 실물 시장은 계약에 의해서 흘러가기 때문에 금리 상승, 리세션(recession)등의 영향을 느리게 받는 편이죠. 리츠는 상장돼 매일 거래되기 때문에 흐름이 빠르고요. 그래서 상장시장이 실물보다 먼저 빠지고, 실물이 아직 빠지고 있는데도 상장시장은 먼저 회복합니다.

ㅡ금리 외 부동산 관점에서의 지표들은 어떤가요?

리츠에서 금리만큼 중요한 것이 부동산의 임대 수익인데 우리나라 오피스의 공실률이 대부분이 3% 미만으로 집계되고 있어요. 금리가 인하되지 않고 현행 수준을 유지하더라도 임대료가 상승하니까 리츠의 주가는 오를 수밖에 없는 거죠. 그런데 여기서 금리까지 빠져주면 리츠의 밸류에이션이 상승해 주가가 더 오르게 됩니다. 여기에 배당수익까지 생각하면 투자 매력도가 더 높아지죠.

ㅡ후속 활동에 대한 계획이 있으시다면요.

이번 주주서한은 기본적인 사항을 담은 1차 활동이라고 봐주시면 될 것 같아요. 장기로 구체적인 행동을 하려고 준비중인데요. 주주행동주의보다는 주주관여(engagement)라는 표현이 더 적절할 것 같습니다. 이러한 활동을 통해 개인 투자자들이 리츠에 더 많은 관심을 가져 주셨으면 하는 바람이 있어요.

개인들이 일반적으로 투자할 수 있는 부동산은 주거용이 대부분인데 그 문턱이 너무 높습니다. 서울 아파트 가격이 평균 12억원 정도라고 하는데 부채를 쓴다고 하더라도 필수 자본금을 모으는 것이 직장인으로선 쉽지 않거든요.

하지만 리츠를 활용하면 무리하게 부동산 매입을 하지 않고도 부동산에 간접 투자할 수 있어요. 실제 지표를 찾아보면 서울 아파트보다 오피스의 가격 상승률이 조금 더 높은데, 리츠를 활용하면 오피스에 투자한 것과 동일한 수익을 거둘 수 있으니까요. 리츠 AMC가 좀 더 투명하게 소통하고 적극적으로 IR 활동을 한다면 개인 투자자들도 리츠에 더 큰 신뢰를 보여줄 것이라고 생각합니다.

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