이지스자산운용의 리츠 인사이트가 다른 이유

3줄 요약

이지스자산운용의 대체증권투자팀은 글로벌 상장 리츠에 투자해요. 언폴드에서 유익한 리츠 정보를 알려주는 주인공들이기도 하죠.
다양한 경력을 가진 6명의 팀원이 시장을 입체적으로 분석하고, 투자 결정을 내리는 것이 특징이에요.
리츠가 아직 어렵고 낯설다면 이들의 목소리에 귀를 기울여주세요.

주식이면서도 부동산인 리츠. 일반적인 주식과 성질이 다른 만큼, 리츠를 분석하고 평가하는 데도 특별한 기술이 필요해요. 특히 국내 시장의 경우 개인이 리츠 데이터에 접근해 분석하고 타당한 투자관점을 정립하기 어려운 환경인데요. 이지스자산운용의 리츠 정예팀, 그들은 어떻게 연구하고 일할까요? 그 영업비밀을 공개합니다.

ㅡ안녕하세요, 모두 반갑습니다. 대체증권투자 파트에 대한 소개 부탁드려요.

강희선 님: 글로벌 상장 부동산 주식 투자를 전문으로 하는 팀으로 2017년 12월에 꾸려졌습니다. 북미, 유럽과 영국 지역, 한국을 포함한 아시아 선진국 리츠에 투자하고 있어요. 기관투자자를 위한 사모펀드와 개인투자자를 위한 공모펀드를 함께 운용하고 있습니다.

ㅡ팀 이름이 조금 어렵게 들리기도 합니다. 리츠가 아닌 대체증권투자 파트로 이름을 지은 이유가 있나요?

이건희 님: 현재 리츠에 집중하고 있지만, 리츠와 비슷한 성격의 다른 ‘대체투자’ 증권 투자와 운용도 가능하기 때문입니다. 예를 들어 맥쿼리인프라는 리츠와 유사한 성격을 띠지만 엄밀히 말하면 인프라투자신탁이에요. 부동산 자산 대신 국가 인프라 시설에 투자하는 것이 리츠와 다른 점이죠. 이런 증권에도 투자할 의향이 있기 때문에 보다 상위 개념의 이름을 선택했어요.

미국, 캐나다, 홍콩, 싱가포르 리츠 및 부동산 개발사를 담당하고 있는 이건희 님

ㅡ리츠만 전담하는 인력으로 구성된 조직은 자산운용업계에서 드물다고 들었어요.

박준우 님: 맞습니다. 리츠에 투자하는 조직은 몇 곳 있지만 전문적으로 상장 리츠만 연구하고 투자하는 조직은 저희가 거의 처음일 거예요. 이 부분에 대해 자부심을 갖고 있습니다. 팀원들이 글로벌 리츠를 지역별로 구분해 리서치를 담당하고, 팀 내 의견 합의를 통해 투자결정을 내리는 구조인데요. 다양한 경력을 가진 팀원들이 하나의 팀 안에서 복합적으로 시장을 파악하기 위한 노력이라고 볼 수 있습니다.

ㅡ세 분은 이지스에 오기 전 어떤 일을 하셨는지 궁금합니다.

희선: 직전 회사는 국민연금이었습니다. 기금운용본부에서 대체투자와 상장 리츠 중심으로 리서치를 담당했어요. 그 전에는 한화자산운용에서 공모 리츠를 담당하면서 리츠 경력을 쌓았고요. 국내 대기업에서 리조트와 호텔 위주 부동산 개발도 경험했습니다.

준우: 신영증권에서 10년간 국내외 주식을 담당했습니다. 그 중에서도 배당주 펀드를 주로 운용했는데요. 펀드를 운용하면서 늘 ‘어떤 종목이 배당을 꾸준히 주면서 성장도 할 수 있을까’ 고민했어요. 그런데 리츠를 접하면서 ‘그런 상품이 여기 있구나’ 생각이 들었습니다. 2018년에 직접 글로벌 리츠 투자 펀드를 만들기도 했고요. 리츠를 전문적으로 운용하고 싶어 이지스를 선택했습니다.

건희: 직전 회사는 한화자산운용이었고 해외 주식을 했습니다. 주로 중국, 홍콩, 싱가포르와 아세안 시장을 담당했어요. 당시 맡은 해외 펀드 중 하나가 글로벌 헬스케어 펀드였는데, 운용하는 매니저들이 의학 박사 학위를 보유하는 등 해당 섹터에 전문성을 갖고 있더라고요. 저도 저만의 전문성을 높이고 싶다는 생각을 하던 차에, 이지스가 부동산 주식에 투자하는 조직을 만든다는 소식을 듣고 2019년 이지스에 합류했습니다.

ㅡ총 여섯 명으로 구성된 팀으로 알고 있습니다. 이 자리에 없는 다른 세 분은 어떤 경력을 갖고 계시나요? 자리에 계시지 않으니 편하게 자랑해 주세요(웃음).

건희: 제가 대신하겠습니다(웃음). 우선 신영찬 과장은 이지스 공채 출신입니다. 여의도 금융계에서 서울대학교 투자 동아리 ‘스믹SMIC’이 꽤 유명한데요. 스믹 회장으로 활동하면서 이지스 리츠에 관심을 갖게 되었다고 하더라고요. 신입 교육을 마치고 저희 팀으로 지원해 온 팀원입니다.

이송희 과장은 하나금융투자에서 글로벌 리츠 주니어 애널리스트로 일한 경험이 있습니다. 그전에는 건설과 부동산 섹터를 담당했고요. 애널리스트로는 회사 혹은 고객 돈으로, 개인 돈으로도 직접 투자할 수 없었기 때문에 아쉬움이 많았다고 해요. 직접 투자 결정을 내리면서 리츠 전문가가 되고 싶어 이지스 대체증권투자파트로 이직했어요.

마지막으로 최한솔 대리도 이지스 공채를 통해 입사했습니다. 상장 리츠 투자에 관심이 많아 신입 교육 과정을 마치고 저희 파트로 지원해 합류했습니다.

ㅡ다양한 배경을 가진 분들이 모여 계시네요. 부동산 투자운용 경험이 긴 분이 있는가 하면 주식투자 경험이 긴 분도 있고요. 리츠 투자에서는 부동산과 주식 시장 경험 중 어느 쪽이 좀 더 유리하다고 할 수 있을까요?

준우: 둘 다 중요해요. 어느 하나 경중을 가리기 어려울 정도로요.

우선 부동산 투자운용 경험이 있으면 리츠의 펀더멘털을 이해하는 게 훨씬 수월합니다. 리츠의 실질적인 투자 대상은 부동산이기 때문이죠. 또한 부동산 사이클은 금리에 큰 영향을 받는다는 점에서 금리의 흐름을 항상 예민하게 보는데, 이러한 태도는 리츠 투자에도 필수적입니다.

하지만 내재 가치나 금리만 이해한다고 리츠 투자를 잘 할 수 있는 건 아닙니다. 리츠는 증시에 상장되기 때문에 회사의 운영 방식, M&A, 유상증자 같은 외부 요인이 주가에 영향을 줍니다. 이러한 외부 뉴스를 잘 살피는 것도 리츠 투자에서 중요하죠.

리츠가 현재 우리나라 주식 시장에서 차지하는 비율은 0.2%에 불과합니다. 굉장히 작죠. 하지만 앞으로 리츠가 성장하면 리츠 안에서도 배당주, 부동산 등 섹터가 생길 겁니다. 이런 주식 안에서의 흐름을 포착하고 이해하는 역량이 앞으로 더욱 중요해질 것으로 봅니다.

ㅡ대체증권투자파트는 어떤 식으로 일하나요?

희선: 기본적으로 매일 10시에 아침 미팅을 합니다. 전날 있었던 공시 내역이나 국내외 뉴스에 대한 논의를 하고요. 돌아가면서 각자 맡은 커버리지, 즉 본인이 담당하는 회사나 관련한 섹터, 국가 등과 관련한 정보를 공유합니다. 이때 단순히 어떤 이벤트가 있었는지 보고하는 데서 끝나는 게 아니라 본인은 어떻게 바라보는지 의견을 더하죠.

2주 간격으로 운용 미팅도 있어요. 운용 미팅은 섹터별 혹은 토픽별로 저희 팀의 뷰(시각)를 생성하는 자리입니다. “이 섹터는 오버웨이트다, 언더웨이트다” 혹은 “이 리츠의 주가가 어떻게 될 것 같다”같은 전망을 내기 위해 의견을 모아요. 앞으로 리츠 전망이 어떨지에 대해서도 각자 개인적으로 얘기하는 시간도 주어집니다.

ㅡ구체적인 리서치 방법에 대해 좀 더 설명해주실 수 있을까요.

건희: 국내 리츠인지, 글로벌 리츠인지에 따라 조금 다릅니다.국내의 경우는 아직까지 자산 개수가 많지 않기 때문에 자산별로 감정가가 달라졌다거나 리파이낸싱을 통해 금리 업데이트가 있다는 내용 등 세세하게 뉴스를 확인해요.

관련 기업 경영진과 주기적으로 연락하는 것도 중요하고요. 기업 방향을 앞으로 어떻게 전개할지 가늠하기에는 경영진과 직접 얘기하는 게 가장 빠르고 정확하기 때문입니다. 경영진과 인터뷰를 통해 얻은 정보가 실제로 주가에 도움이 될지는 또 다른 리서치를 통해 판단합니다.

반면 해외는 시장이 움직이는 흐름이 굉장히 중요합니다. 주요 IB 및 전문 리서치사들의 데이터를 끊임없이 확인하고 취합해 판단하고 있습니다.

ㅡ리츠 투자 대상지로 보는 국가는 몇 개 정도 되나요?

희선: 선진적인 나라 전체를 리츠 시장이라고 보면 되는데 통화 기준으로는 11개 정도입니다.

리츠는 선진국 상품입니다. 부동산 시장이 어느정도 성숙해야 충분한 수익이 나오고 안정성이 확보되기 때문이죠. 구체적으로는 북미에서는 미국과 캐나다, 유럽에서는 영국과 유럽 대륙, 그리고 아시아에서는 일본, 홍콩, 싱가포르, 호주가 있습니다.

동남아시아 등 신흥국에서도 리츠가 중요 마켓 세그먼트로 부상하고 있기는 하지만, 안정성과 성장성 측면에서 불안한 요소가 많아 저희 팀에서는 선진국 위주로 보고 있어요.

종목으로 따지자면 글로벌 리츠 지수에 포함된 기업이 약 500개 정도 됩니다. 저희는 가급적 그 기업들은 다 보려고 하고 있고요. 그 속에서 70~80개 정도 투자 기업을 선정해서 포트폴리오를 구성하고 있습니다.

ㅡ한국 리츠가 주식 등에 비해 투자 대상종목이 적다 보니 이 투자를 굳이 ‘전문가한테 맡겨야 되나’ 생각하시는 분들도 있어요. 여기에 대해선 어떻게 보시나요?

준우: 투자는 장이 좋을 때 한번 하고 끝나는 게 아닙니다. 우리가 경제 활동을 시작한 순간부터 투자가 시작되고, 이후 경제 활동을 하지 않을 때도 투자는 계속 이루어져야 하죠. 꽤 긴 장기전입니다.

처음에는 정보가 많이 있으니 좋은 포트폴리오를 짤 수 있을 지라도 장기 투자로 들어가면 타이밍에 맞춰 포트폴리오를 계속 가꿔 나가는 것이 굉장히 어려워요. 내가 하루에 얼마만큼의 시간과 노력을 투자해서 리츠를 계속 관리할 수 있을지 생각해보면 됩니다. 투자금의 1%도 되지 않는 운용 보수를 내면서 나의 포트폴리오가 시장에서 뒤쳐지지 않고 계속 변화하는 시대에 맞게끔 따라가도록 대신 일을 해주는 게 전문가의 역할입니다. 시장이 복잡하고 커질수록 전문가에게 맡겨야 하는 이유가 분명하다고 봅니다.

건희: 저는 오히려 한국 시장에서 전문가의 역할이 중요하다고 생각해요. 해외 리츠는 수많은 IB와 애널리스트가 리포트를 생산하기 때문에 다양한 시각이 존재합니다. 반면 한국 시장은 애널리스트가 커버하는 리츠 뉴스가 상당히 적습니다. 시장에 유통되지 않는 비공개 정보가 많다는 거죠.

이 때문에 혼자서 제한된 정보를 가지고 뷰를 생성하는 것이 어려운 환경입니다. 한국 리츠 시장은 리츠 투자에 기본이 되는 밸류에이션 지표도 통일돼 있지 않거든요. 이런 점에서 한국 시장에서는 제한된 데이터까지 접근할 수 있고, 근거가 있는 뷰를 생성할 수 있는 전문가가 더 필요하다고 생각합니다.

ㅡ대체증권투자파트만의 투자 철학이나 스타일이 있다면요.

준우: 탑다운과 바텀업이 조화를 이루는 게 중요하지만, 특히 바텀업에 무게를 많이 싣고 있습니다. 다시 말하면 부동산 펀더멘털 자체의 움직임을 중요하게 생각한다는 것인데요. 저희는 부동산 중심 리서치가 강한 팀입니다. 그만큼 부동산 펀더멘털 뉴스를 중요하게 보고요.

밸류에이션을 하는 매우 다양한 기법이 있지만, 그 중에서 부동산 데이터를 기반으로 한 밸류에이션을 중요하게 다루고 있습니다. 시황보다는 펀더멘털 위주로 접근해 장기적인 뷰를 쌓으려 노력합니다.

ㅡ이지스 대체투자증권파트가 타 운용사 대비 다른 점이 있다면 무엇일까요?

준우: 저희는 리츠 전문 팀이고 리츠 시장이 존재하는 한 저희가 운용하는 펀드를 끝까지 관리한다는 점을 말씀드리고 싶어요. 리츠와 다른 일을 겸업하는 매니저는 리츠에 소홀하기가 쉬운데요. 리츠 장이 좋을 때는 리츠를 하다가, 아닐 때는 규모가 작으니 다른 것들에 관심을 기울이는 거죠. 저희는 시장 상황에 관계없이 장기간 맡길 수 있는 펀드를 운용하고 있고, 이를 위해 앞으로도 많은 시간과 노력을 들일 겁니다.

건희: 리츠 특성상 주식과 부동산 사이클을 모두 봐야 하는데, 이 두 사이클은 서로 속도가 다릅니다. 느린 부동산 사이클 안에서 요동치는 부분을 캐치해내고 투자하는 게 리츠 투자의 핵심이죠. 저희 팀원들은 주식과 부동산 모두 전문성을 갖췄기 때문에, 보다 유기적으로 리츠 시장을 이해하고 있습니다.

더불어 조직의 의사 결정 구조가 수평적이고 연령대가 젊다는 점도 차별점일 텐데요. 한 명의 투자 결정자가 있고 나머지 팀원들은 서포터 역할을 하는 구조가 아니라 팀원들이 맡은 영역을 존중하는 팀 문화를 추구해요. 경력에 상관없이 각자의 투자 관점을 개진하고, 다양성을 살리는 방향으로요.

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