3줄 요약

  • 최근 정부가 발표한 ‘리츠 활성화 방안’이 리츠 자금조달에 실질적인 도움이 될 것이라는 반응이 나오고 있어요.

  • 곧 개정안 발의를 거쳐, 리츠가 모아놓은 배당금을 자산 매입에 사용할 수 있도록 자금 유보를 허용해줄 전망이거든요.

  • 이렇게 되면 유상증자 없이도 리츠가 자산을 매입해 몸집을 키우는 것이 가능해져요. 투자자에게는 어떤 이익으로 돌아오는지 알기 쉽게 설명해드릴게요.

최근 정부가 리츠 시장 선진화를 위한 활성화 방안을 발표했어요. 이에 프로젝트 리츠 도입과 리츠 투자 대상 확대, 배당제도 개선 등 여러가지 실행 계획이 공개되었습니다. 이 가운데 리츠 업계에서는 특히 자금 유보 허용에 대한 기대감을 드러내고 있어요. 자금 유보가 어떤 점에서 리츠에게 실질적인 도움이 되는지 알아보겠습니다.

자금조달 능력이 곧 리츠의 능력

리츠는 투자자에게 자금을 모아 부동산 자산에 투자하고 임대료 등 수익을 투자자에게 배당으로 돌려주는 상품입니다. 수익은 투자한 자산의 임대료가 높을수록, 자산 매입에 사용한 자금조달 금리가 낮을수록 그 차이만큼 얻을 수 있죠. 이러한 이유로 “싼 값에 돈을 빌려오는 능력”이 곧 리츠의 경쟁력이 됩니다.

금리인상기 리츠가 힘겨운 시간을 보냈던 것도 이와 일맥상통합니다. 금리가 높아지면 자금조달 비용이 높아질 수밖에 없기 때문이에요.

이렇게 되면 새 자산을 매입해 운영 수익을 키워도 자금조달 비용이 이익을 깎아 먹는 현상이 나타나요. 그래서 리츠 AMC는 어떻게 자금조달 비용을 낮출 수 있을지 고민합니다. 금융기관에 돈을 빌리는 금융대출부터 회사채 발행, 유상증자 등 여러 방안을 두고 저울질하죠.

현재 리츠는 이익의 90% 이상을 꼭 배당금으로 사용해야 하는 의무가 있습니다. 예를 들어 자산 매각으로 수익이 나면 이 돈을 무조건 배당해야 하는 거죠. 아래와 같은 법 조항 때문에 매입 희망 자산이 있어도 자금을 쌓아두는 것이 불가능했습니다.

리츠는 상법상 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 배당하여야 하며, 상업상 이익준비금은 적립하지 않음.                  

ㅡ 부동산투자회사법 제 28조 제 1항

지분 희석 없이 자산을 살 수 있다

이번 활성화 방안에 의해 해당 법이 개정되면 자금 유보가 가능해질 전망이에요. 구체적으로는 ①수익추구를 위해 배당금을 모아 ②좋은 부동산을 매입하고자 주주가 동의한 경우에 한정하여 자금 유보가 허용됩니다. 즉, 주주총회 승인 하의 자금유보가 가능하다는 얘기예요.

투자자 입장에서는 특별배당의 기회가 줄어들었다고 생각할 수 있지만, 리츠의 주가 관리와 중장기 성장 측면에서는 오히려 도움이 될 것이란 시각이 우세합니다.

유상증자는 주식 수가 늘어나 기존 주주들의 지분가치가 희석되는 만큼 주가 하락 요인으로 작용하는 경우가 많습니다. 그런데 유상증자를 하지 않고 유보된 자금으로 자산을 매입하면, 지분 희석과 주가 하락 없이 이익 상승분을 전부 배당으로 가져갈 수 있게 됩니다. 아직 성장을 거듭해야 하는 국내 리츠에게는 희소식이죠.

더불어 리츠의 유상증자 절차 개선에 대한 공감대가 모아지고 있다는 점도 주목할만해요. 상장 리츠의 유상증자 기간은 최대 6개월 정도로 일반 기업 대비 깁니다. 이 때문에 유상증자 발표 이후 최종 발행가액 산정까지 주가 낙폭도 클 수밖에 없어요.

이에 유상증자를 위한 발행가액 산정 절차를 간소화해야 유상증자 기간 내 주가 변동성을 최소화할 수 있다는 의견이 나오고 있습니다. 실제 지난해 국내 상장 리츠는 유상증자 기간 동안 주가가 10% 내외로 하락하는 모습을 보여주기도 했죠.

부동산 개발의 또 다른 축, 프로젝트 리츠

이번 리츠 활성화 방안에서 또 하나 눈에 띄는 점은 ‘프로젝트 리츠’가 도입된다는 점입니다. 지금까지는 프로젝트금융투자회사(PFV)를 통해 부동산 개발 자금을 확보하는 것이 일반적이었으나, 이제는 리츠가 부동산을 개발할 수 있도록 지원하겠다는 취지예요.

리츠를 활용해 부동산을 개발하려면 변경 인가와 공시, 주식 분산 등 규제가 복잡한데요. 이런 이유로 사업자들은 PFV를 설립해 부동산을 개발한 뒤, 리츠가 개발 자산을 인수하는 방식을 쓰고 있습니다. 하지만 프로젝트 리츠가 도입되면 리츠가 부동산을 직접 개발하고 임대, 운영할 수 있게 됩니다.

국토부는 PFV의 낮은 자기자본, 높은 레버리지 구조를 프로젝트로 리츠로 보완하겠다는 계획을 갖고 있어요. 준공 후 투자 자금을 회수하는 PFV의 경우 자기자본비율이 2~5% 수준이지만, 리츠는 임대 운영을 목적으로 하기에 자기자본비율이 평균 38% 수준에 달해요. 자기자본 비율이 높은 만큼 보다 안정적인 개발 사업이 가능할 것이라고 해석한 겁니다.

출처: 국토교통부

프로젝트 리츠의 안착을 위한 여러가지 장치들도 마련되었습니다. 부동산 개발 단계의 특성을 고려해 규제를 대폭 완화했기 때문이죠. 우선 프로젝트 리츠의 사업 지연을 방지하기 위해 초기 등록제를 적용하고, 개발 단계에 한해 50%로 정해진 1인 주식 소유한도의 적용을 제외하기로 했어요. 단독 의사결정을 중시하는 전문 투자기관이 책임감 있게 사업을 추진할 수 있도록 지원하는 차원입니다.

또 개발 정보를 보호하기 위해 공시와 보고 의무를 사실상 유예하고 준공 후 주식 공모 기한을 현행 2년에서 5년으로 연장하기로 했습니다. 공모기한을 늘리면 리츠가 사업비 증가, 공실 등 개발 단계의 리스크를 해소한 뒤 일반 투자자를 모집할 수 있어요.

국토부는 1기 신도시 등 노후계획도시 정비와 도시개발, 도심복합개발 때 프로젝트 리츠를 적극 검토할 계획인데요. 정부의 지원을 바탕으로 리츠가 부동산 개발 사업의 주요 비히클(Vehicle, 투자수단)로 자리 잡을 수 있을지 기대가 모아집니다.

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