고령화에 투자하고 싶다면, 헬스케어 리츠

3줄 요약

미국의 경제 주도계층 ‘베이비부머’가 은퇴를 시작하고 있어요. 신 노년계층으로 불리는 이들은 기존 노년층과 구별되는 소비와 문화 트렌드를 이끌고 있다는 사실.
이와 가장 밀접하게 관련된 산업은 바로 헬스케어예요. 실제 시니어 하우징을 중심으로 급격한 임대료율 상승이 포착되기도 했죠.
헬스케어 산업이 발달한 미국의 경우 시니어 하우징 외에도 다양한 헬스케어 관련 부동산들이 존재해요. 이들을 편입한 헬스케어 리츠도 있고요. 지금부터 알기 쉽게 설명해드릴게요.

‘베이비부머(Baby Boomer)’는 2차 세계대전이 끝난 1946년 이후부터 1965년 사이에 출생한 사람들을 뜻해요. 이 시기에 미국에서 태어난 인구는 7600만명으로 미국 전체 인구의 29%를 차지했는데요. 이들은 다양한 사회적 운동에 참여했을 뿐 아니라, 경제 활동을 활발히 전개하며 사회의 새로운 주도계층으로 자리매김했습니다.

베이비부머 세대는 2020년을 기점으로 점차 노인인구에 진입하고 있어요. 베이비부머는 기존 노년층 대비 학력과 자산수준이 높고 사회 경험이 많아 새로운 문화를 형성할 것으로 예상되는데요. 이에 맞춰 관련 산업들도 빠르게 움직이기 시작했습니다.

그 한 축은 바로 헬스케어 산업이에요. 미국 베이비부머 세대의 고령화에 발맞춰 향후 10년 동안은 헬스케어 관련 부동산의 수요가 늘어날 것으로 보이는 데다, 최근 요양원(시니어 하우징)을 중심으로 급격한 임대료율 상승이 포착되고 있기 때문이죠.

미국은 헬스케어 시장이 큰 만큼 관련 시설도 매우 다양하게 구성돼 있어요. 외래환자를 볼 수 있는 의료형 오피스 빌딩이나 전문간호시설 등, 우리에겐 다소 낯선 형태의 헬스케어 시설들도 있습니다. 하지만 일반 투자자들이 해외 헬스케어 관련 부동산에 직접 투자하기는 쉽지 않은데요. 이럴 땐 헬스케어 자산을 편입한 헬스케어 리츠를 활용하는 것도 한 방법입니다.

헬스케어 리츠, 이렇게 나뉩니다

헬스케어 리츠는 섹터 중 4번째로 크고, 전체 인덱스에서 10%를 차지할 만큼 존재감이 상당해요. 하위 섹터로는 시니어 하우징과 전문간호시설, 라이프사이언스, 의료용 오피스 빌딩, 병원 등이 있습니다.

우선 시니어 하우징은 노인을 위한 요양원을 뜻하며, 크게 어시스티드 리빙(Assisted Living)과 인디펜던트 리빙(Independent Living)으로 구분할 수 있습니다. 어시스티드 리빙은 거동이 불편한 노인들에게 도우미 서비스, 간단한 재활 치료 등을 제공해요. 인디펜던트 리빙은 거동에 불편함이 없거나 적은 노인들을 위한 서비스를 제공합니다.

시니어 하우징의 경우 트리플넷, 혹은 오퍼레이팅의 형태로 계약이 진행되는데요. 임차인이 부동산에서 발생하는 모든 비용을 부담하는 트리플넷의 경우 10년 장기 임대차 형태가 많아요. 이들은 대부분 2~3% 고정임대료 상승 또는 CPI 연동 계약을 체결하고 있습니다.

전문간호시설(Skilled Nursing Facility)은 만성 환자 및 노인들에게 필요한 모든 돌봄을 제공하는 곳입니다. 시니어 하우징 보다 숙달된 근로자를 필요로 하며, 요양보조사 뿐만 아니라 간호사 및 간호조무사 등이 근무하기 때문에 인건비 추세에 민감해요. 이런 이유로 자산의 관리운영 주체인 오퍼레이터의 중요성이 높은 섹터로 꼽힙니다.

더불어 미국의 65세 미만의 저소득층과 장애인을 위한 보조금인 메디케이드를 지원받기 때문에 정부 정책 및 예산과도 관련이 깊어요. 대부분 트리플넷 구조로 10년 장기임대차 계약을 체결하며 높은 수익률과 낮은 신규 공급을 보입니다.

라이프사이언스(Life Science)는 주로 바이오 클러스터 내에 위치한 연구소 및 오피스 단지를 뜻해요. 해당 자산의 주요 임차인은 의료기기 및 제약회사, 바이오테크 기업, 정부 연구기관, 대학 연구소 등입니다. 연구실 및 검사실, 의료용 특수 장비를 위한 배관과 전기, 기계 시스템 등을 필요로 하기 때문에 일반 오피스 대비 진입장벽이 높습니다.

이 외에도 우리가 일반적으로 알고 있는 병원과, 외래환자를 볼 수 있는 의료용 오피스 빌딩(Medical Office Building)인 MOB가 있습니다. 병원에서는 입원이나 응급치료 같은 종합 의료서비스를 제공하는 반면 MOB는 주로 의사의 진료나 검사, 상담 등을 위한 진료실로 사용돼요. 두 섹터 모두 대부분 마스터리스 계약으로 장기 임대차 형태를 띠고 있습니다.

시니어 하우징과 전문간호시설

이번 글에서는 시니어 하우징과 전문간호시설을 자세히 풀어보려 해요. 우선 가장 궁금해하실 만한 시니어 하우징의 임대료를 말씀드리자면, 어시스티드 리빙이 월 평균 약 4,500달러 수준입니다. 인디펜던트 리빙은 약 3,170달러 수준으로 책정돼 있어요. 미국의 투베드룸의 월 평균 임대료가 1,320달러, 가정부의 월 평균 임금이 2,376달러 수준임을 감안할 때 다양한 서비스를 제공하는 시니어 하우징의 가격은 꽤 합리적으로 보이네요.

물론 자산의 수준과 위치에 따라 시니어 하우징 임대료는 큰 편차를 보입니다. 대표 시니어 하우징 리츠인 웰타워(Welltower)의 경우 럭셔리 클래스는 월 7, 8천 달러 대의 이용료를 받기도 한답니다. 그보다 낮은 이코노미 클래스는 월 2천 달러 대의 비용을 책정하고 있고요.

헬스케어 섹터는 자산 특성 상 전문성이 중시되기 때문에 타 섹터 대비 캡레이트(Cap rate)가 높은 편이에요. 리츠의 캡레이트가 높다는 것은 해당 부동산 자산 가치 대비 많은 임대료 수익을 창출하고 있다고 해석돼요. 특히 헬스케어 리츠 중 전문간호시설의 캡레이트는 매우 높은 편인데요. 시니어하우징 리츠인 웰타워의 캡레이트가 5.7% 수준인 반면, 전문간호시설 리츠인 오메가헬스케어(Omega Healthcare)의 캡레이트는 8.9%에 달합니다.

이는 전문간호시설이 정부 보조금을 받는 것과 연관돼 있어요. 주정부가 메디케이드 예산을 낮추면 해당 주의 모든 전문간호시설은 그만큼 수익이 감소하게 되는데, 이런 리스크에 대비하기 위해 애초에 임대료 수준을 높게 책정해요. 더불어 입주자 대부분 노약자에 속하기 때문에 자산 내 사고 발생 위험이 높아, 이에 대한 리스크도 임대료에 일부 반영돼 있습니다.

인건비와 헬스케어 리츠의 상관관계

헬스케어 리츠의 전망은 대체로 밝은 편이지만, 리스크 역시 분명히 존재해요. 일반적인 위험 요인으로는 수요-공급 불균형과 높은 임금 상승률, 헬스케어 관련 제도 변경 등이 있고요. 일반 주택의 가격 및 임대료 하락, 코로나19를 기점으로 대두된 집단 감염 등에 대한 위험도 무시할 수 없습니다.

여러 리스크 중 최근 가장 이슈가 되고 있는 부분은 오퍼레이터 단에서의 운영비용 상승인데요. 물가 상승으로 음식료, 의료장비에 대한 지출이 급격히 증가했고, 노동력 부족으로 인한 인건비 상승이 두드러지게 나타나고 있기 때문이에요.

인건비 상승은 코로나19 이전부터 제기되던 헬스케어 업종의 지속적인 문제입니다. 헬스케어 업종의 특성상 학력 수준이 높은 근로자나, 강도 높은 업무환경에서 근무해야 하는 근로자로 극단화 된 경우가 많아요. 두 경우 모두 높은 임금 수준을 필요로 하며, 특히 시니어 하우징의 경우 후자의 경우가 많아 2015년부터 이미 타 업종의 임금 상승률을 뛰어넘은 상황입니다.

임차인인 오퍼레이터의 실적 악화에 따른 부도 상황이 발생하지 않는 한 트리플넷 구조로 운영되는 자산은 직원의 임금 상승이 리츠에 직접적인 문제로 작용하지는 않지만, 최근 전문간호시설 리츠인 오메가헬스케어의 경우 총 6개의 임차인이 임대료 지불 불능 상태가 되면서 임차인 신용 리스크가 크게 상승한 바 있습니다.

시니어 하우징이 수익성을 높이는 방법

시니어 하우징의 경우 트리플넷 리스가 일반적이었지만 2007년 미국에서 REIT 투자 다양화 및 권한 부여법(RIDEA∙REIT Investment Diversification and Empowerment Act)이 채택됨에 따라 RIDEA 모델을 취한 새로운 형태의 리츠가 생겨났는데요.

RIDEA는 리츠가 자회사(TRS∙Taxable REIT Subsidiary)를 설립해 자산을 트리플넷 방식으로 TRS에 임대하고 TRS는 제3자인 매니지먼트 회사를 고용해 시설물을 관리 및 운영하는 구조예요.

리츠가 전통적으로 채택하던 트리플넷은 임차인에게 임대료 만을 받아서 안정적인 수익을 얻는 방식입니다. 반면 RIDEA 구조는 부동산 운영의 결과로 발생하는 수익을 일정 비율로 받아요. 리츠 자산의 성과와 직접적으로 연결돼 매출을 증가시킬 수 있지만, TRS를 통해 자산의 운영 리스크와 부채를 모두 부담하게 된다는 점은 리스크 요인이죠. 그럼에도 불구하고, 단순한 부동산 소유 및 임대 모델을 넘어 부동산 운영의 직접적인 수익 창출이 가능하다는 점에서 RIDEA 모델은 꽤 각광 받고 있어요.

이런 RIDEA 모델을 가장 잘 활용한 것이 시니어 하우징 리츠입니다. 일반적으로 시니어 하우징 리츠는 트리플넷 구조의 장기 임대차 계약을 맺고 있었고, 제3자인 임차인이 각종 운영 비용 및 운영 위험과 부채를 모두 부담하기 때문에 리츠 입장에서는 상대적으로 리스크를 낮게 유지할 수 있었습니다.

하지만 RIDEA 법의 채택 이후 RIDEA 구조를 취한 SHOP(Senior Housing Operating Portfolio) 자산이 생겨나기 시작했으며 높은 기대수익률을 바탕으로 빠르게 확장되었어요. 대표적인 시니어 하우징 리츠인 웰타워와 벤타스의 경우 각각 전체 포트폴리오의 49%, 41%를 SHOP의 형태로 구성하고 있습니다.

인건비 리스크 회복 중인 SHOP

코로나19 초기부터 시니어 하우징의 집단 감염 사례가 발생함에 따라 임대율이 급격히 감소했어요. 이 때문에 운영 리스크에 직접 노출된 SHOP이 직격탄을 맞았죠. 하지만 2021년 2분기부터 임대율 회복세가 나타나기 시작했고, 현재는 임대율 상승이 곧 매출 상승으로 이어지는 SHOP의 높은 성장세가 기대됩니다.

실제 웰타워와 벤타스의 SHOP 부문 평균 동일점포 임대율은 2021년 초 75%에서 현재는 코로나19 이전 수준보다 높아졌어요. 인구 구조적인 수요 증가와 코로나19로 인한 일시적인 공급 부족이 맞물려 앞으로도 긍정적인 실적이 예상됩니다.

SHOP의 경우 운영 비용을 모두 부담하기 때문에 임금 상승이 마진에 큰 영향을 미치는데요. 실제로 웰타워의 경우 2021년 4분기 이후 인건비가 연간 10% 이상 상승하여 이로 인한 타격을 입었습니다. 여기에 노동력 부족 문제까지 발생한 탓에, 인건비가 비싼 임시 계약직을 써야 하는 상황까지 발생했죠. 최근엔 고용 인력이 증가하면서 에이전시 노동력 사용률이 감소했고 다시 인건비 상승률이 소폭 낮아진 모습입니다.

초고령화 사회 진입을 앞둔 한국

2022년 기준 한국의 65세 이상 노년층 인구는 901만 8,000여명으로 전체 인구의 17.5%를 차지하고 있어요. 전체 인구의 20% 이상이 노년층이면 초고령화 사회로 분류되는데, 수년 안에 한국도 초고령화에 진입할 것이라는 전망이 나옵니다.

하지만 국내 요양원은 2021년 기준 5,800여개소 수준으로 빠르게 늘어나는 노인인구를 감당하기엔 부족한 실정이에요. 이에 실버 산업을 새로운 먹거리로 보고 뛰어드는 기업들도 늘어나고 있는데요. 2021년 롯데호텔은 NH투자증권과 프리미엄 실버타운 조성 사업을 추진한다고 밝혔고, 최근 종근당의 자회사 종근당산업은 요양원 ‘헤리티지너싱홈’을 인수했죠.

한국보건산업진흥원에 따르면 국내 실버 산업 규모는 2020년 72조 원에서 2030년 168조 원 규모로 성장할 것으로 예상돼요. 초고령사회 진입으로 우리 사회가 준비해야 할 일들이 많아지고 있는 지금, 한국 리츠에서도 헬스케어 섹터가 생기길 기대해볼 수 있는 시점이 아닐까요?

• 해당 콘텐츠는 콘텐츠 이용자의 투자 의사결정에 대한 근거 자료로 이용될 목적으로 작성되었거나, 금융투자상품 판매 및 투자 권유, 종목 추천, 투자의사결정의 조언을 위하여 작성된 것이 아닙니다. 해당 콘텐츠에 제공되는 어떠한 자료나 정보에 대하여도 당사는 자료나 정보의 정확성 및 완전성에 대하여 명시적으로든 또는 묵시적으로든 어떠한 의견 표명이나 보증을 하지 않으며, 해당 콘텐츠에 근거하여 잠재적 투자자가 내린 의사결정의 결과로 발생하는 어떠한 종류의 손해나 피해에 대하여 당사는 어떠한 책임과 의무도 부담하지 않습니다. 또한, 이에 대하여 잠재적 투자자는 아무런 이의도 제기할 수 없습니다.
• 상기 내용은 2023년 8월 22일 기준으로 작성된 것이며 관련 법령 및 내부통제기준에 따른 관련 절차를 준수하였습니다. 해당 콘텐츠의 자료 및 정보는 시장 환경이 변화하거나, 주식 시장, 금리, 인플레이션, 세제 정책 등 사회적, 경제적, 정책적 환경이 변화할 경우, 기타 자산가격 변동, 환율 변동, 신용등급 하락, 부동산 가격하락, 운용결과 등 또는 화재, 홍수, 전염병 창궐과 같은 천재지변이 발생하는 등의 경우에 따라 변경될 수 있으며, 이에 따라 금융(투자)상품은 투자원금의 일부 또는 전액 손실이 발생할 수 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속되고 예금자보호법에 따른 예금보험공사의 보호대상이 아닙니다. 과거의 운용실적이 미래의 수익률을 보장하는 것은 아니며, 해당 컨텐츠 작성시점 및 미래에는 이와 다를 수 있습니다. 거래비용, 기타비용이 추가로 발생할 수 있습니다.
• 해당 컨텐츠는 법적으로 제출되거나 등록되지 아니하였으며, 어떠한 법률에 의하여도 승인된 것이 아닙니다. 본 콘텐츠에는 일부 주관적 견해가 포함되어 있을 수 있으며, 당사의 공식적인 의견 표명이나 견해에 해당하지 않습니다. 해당 컨텐츠는 주식의 모집 또는 매매 및 청약을 위한 권유를 목적으로 하지 않으며, 투자자는 (금융상품판매업자)로부터 관련 법령에 따라 충분히 설명을 받을 권리가 있으며, 투자자의 모든 투자결정은 금융위원회에 제출한 증권신고서 또는 (예비)투자설명서 및 약관 등을 반드시 읽어 보시고 이를 통해 제공되는 정보만을 바탕으로 내려져야 합니다. 본인의 투자 판단 하에 신중하게 투자결정하시기 바랍니다. [이지스자산운용(주) 준법감시인 심사필 제900-23-광고-016호 (2023년 08월 22일~2024년 08월 21일)]