3줄 요약

• 런던, 싱가포르, 도쿄는 도시의 위기 앞에서 플레이스메이킹을 선택했고, 그 전략의 중심에는 민간 디벨로퍼가 있었습니다.

• 런던 킹스크로스, 싱가포르 PLQ, 도쿄 마루노우치 사례는 플레이스메이킹이 자산과 도시의 가치를 어떻게 바꿀 수 있는지를 보여줍니다.

• 서울시립대학교 김정빈 도시공학과 교수가 세 도시의 전략과 디벨로퍼의 역할을 분석하고, 지금 서울이 나아가야 할 방향을 제안합니다.

런던, 싱가포르, 도쿄 등 세계 주요 도시에서 성공적인 개발사업을 이끈 디벨로퍼들은 단순한 부동산 개발을 넘어, 지역 전체의 가치를 끌어올리는 전략에 집중해왔다. 이들은 공공공간 활성화와 지역 정체성 형성, 그리고 지속가능한 도시 생태계 구축을 핵심 가치로 삼는다.

이러한 접근은 단순한 이상주의나 도시를 사랑하는 낭만적 열정에서 비롯된 것만은 아니었다. 오히려, 그렇지 않으면 생존할 수 없다는 현실 인식이 그들을 변화시켰다. 기존 개발 방식은 한계에 직면했고, 공실률 증가, 인구 및 인재 유출, 문화적 활력 저하 등 도시 쇠퇴의 징후는 민간 디벨로퍼들에게도 근본적 전환을 요구했다.

과연 이러한 변화의 전환점에서 각 도시는 어떤 모습이었을까? 어떠한 상황들이 수익 중심의 디벨로퍼들로 하여금 도시의 ‘정체성’과 ‘공공성’을 고민하게 만들었을까? 그 해답을 찾기 위해서는 그들이 활동을 본격적으로 시작한 2000년대 초반, 각 도시가 직면했던 상황을 되돌아볼 필요가 있다. (이전편 돌아가기)

WHY 2. 매력도 높은 ‘지역’을 중시하는 고급인재의 이동

[카나리워프의 쇠퇴와 쇼디치의 등장] 한때 습지에 불과했던 런던 동부 도크랜드 지역의 카나리 워프(Canary Wharf)는 1990년대 이후 초고층 빌딩들이 들어서며 런던 금융 산업의 핵심 거점으로 급부상했다. 대형 투자은행과 로펌들이 잇따라 입주했고, ‘런던의 미니 월스트리트’라 불릴 만큼 눈부신 전성기를 누렸다.

그러나 이러한 성공은 오래가지 못했다. 2000년대 들어 카나리 워프는 ‘획일적이고 생기 없는 업무지구’라는 비판에 직면했다. 개발사조차 ‘무미건조함의 문제(Sterility problem)’를 인정했고, “밝게 조명된 쇼핑몰 속 무기력한 바”라는 묘사가 이를 대변했다.

전통적인 거리의 펍에서 동료들과 어울리는 분위기를 선호하는 금융인들에게 카나리 워프는 매력 없는 공간이었고, 결국 퇴근 후와 주말이면 거의 사람이 없는 ‘유령 도시’로 전락하는 전형적인 문제를 드러냈다.

이러한 환경은 유능한 젊은 인재 유치를 꺼리는 요인이 되었고, 실제로 페이스북, 구글, 아마존 등은 카나리 워프를 사무실 후보지에서 배제했다. 2000년대 후반부터는 금융 인력의 이탈이 시작되었으며, HSBC는 현재 사용 중인 45층 본사 건물(캐나다 스퀘어 8번지)을 철거하고 2027년 임대 종료 이후 세인트 폴 대성당 인근으로 본사를 이전하겠다고 발표했다.¹

투자은행과 자산운용사의 핵심 인재들은 보다 활기차고 창의적인 분위기의 도심으로 이동했다. ‘고립된 금융 버블’이라 불리던 카나리 워프를 떠나 역사와 문화가 어우러진 지역으로 옮긴 뒤, 삶의 질이 향상되었다는 평가도 잇따랐다. 이는 단순히 연봉이 아닌 일터의 분위기와 지역 환경이 점점 더 중요해지고 있음을 보여준다.

팬데믹 이후 이러한 흐름은 더욱 가속화되었다. 원격근무와 유연한 업무 방식이 확산되며 직원들은 ‘출근할 가치가 있는 매력적인 장소’를 원하게 되었고, 기업들 역시 인재를 끌어들이기 위한 뛰어난 업무 환경 조성에 집중하게 되었다. 이에 따라 런던 내 기업 입지도 변하기 시작했다.

카나리 워프를 떠난 기업들은 전통적인 중심지인 시티 오브 런던이나, 거리 문화와 예술, 창의적 분위기가 살아 있는 쇼디치(Shoreditch)로 이동했다. 흥미로운 점은 불과 20년 전만 해도 쇼디치가 “대낮에도 무서울 정도로 접근이 꺼려지는 곳”이었다는 사실이다. 당시에는 공간을 무상 임대하는 사례도 많았고, 이를 계기로 다양한 창의적 주체들이 자연스럽게 정착했다.

그 결과, 쇼디치는 ‘힙’하고 독창적인 분위기의 문화 중심지로 거듭났고, 이는 금융 기업은 물론 첨단 창의 산업 기업들을 끌어들이는 중요한 기반이 되었다.

[마루노우치의 몰락의 재도약] 1990년대 후반부터 2000년대 초까지 마루노우치가 정체되어 있는 사이, 도쿄의 다른 업무지구들은 새로운 매력 요소를 갖추며 주목받기 시작했다. 대표적인 사례가 바로 2003년에 문을 연 롯폰기 힐즈였다. 이 프로젝트는 모리 빌딩이 14년에 걸쳐 기획하고 개발했으며, 직접 운영하는 대규모 복합단지로 조성되었다.

롯폰기 힐즈는 개발 방식에서 새로운 기준을 제시했다. 11.6헥타르에 달하는 부지에는 오피스타워뿐 아니라 주거시설, 다양한 문화공간, 정원 등이 함께 배치되어 ‘도시 속 정원도시’라는 비전을 실현하고자 했다.

막대한 투자에 대한 우려에도 불구하고, 개장 직후 도쿄 시민들의 뜨거운 반응을 얻었으며, 롯폰기 힐즈는 곧 쇼핑, 여가, 만남의 중심지로 자리매김했다. 다소 어둡고 퇴폐적인 이미지가 강했던 과거 롯폰기 일대는 이 개발을 계기로 눈에 띄게 변화했다. 이곳은 단순한 업무 중심지가 아닌, 공원 같은 개방감과 다양한 문화 콘텐츠가 어우러진 라이프스타일 공간으로 탈바꿈했으며, 침체되었던 도시 경제 속에서도 혁신적인 시도로서 높은 평가를 받았다.
롯폰기 힐즈는 마루노우치와 달리, 주거·문화·상업이 융합된 복합용도 개발을 통해 균형 잡힌 생활권을 조성했고, 이를 바탕으로 기술 및 국제 비즈니스의 새로운 거점으로 부상했다.

한편, 에비스 가든 플레이스도 같은 시기 주목받았다. 오래된 맥주 공장 부지를 개발한 이곳은 한적하면서도 세련된 분위기를 갖추었고, 특히 크리에이티브 업계의 관심을 끌며 안정적인 성장을 이어갔다. 오피스, 주거, 백화점, 문화시설, 호텔이 함께 들어선 복합용도 개발로, 도심에서 다소 떨어져 있었지만 JR 에비스역과의 직접 연결 덕분에 업무와 라이프스타일을 모두 만족시키는 공간으로 각광받았다. 당시 다소 정체되어 있던 마루노우치에 비해 훨씬 매력적인 대안으로 여겨졌다.

또한, 시오도메 역시 현대적인 건물들이 들어서며 주목을 받았고, 언론사와 IT 기업들이 속속 입주하면서 도쿄의 업무 중심지는 다핵화되어 분산·확장되기 시작했다. 비록 현재는 다소 무미건조한 개발로 평가되기도 하지만, 당시에는 최첨단 인프라를 갖춘 ‘신흥 업무지구’로 각광받았다.

이처럼 각 지역들은 공통적으로 마루노우치와는 다른 전략을 추구하고 있었다. 업무와 주거, 여가가 자연스럽게 융합된 환경, 현대적 건축과 다양한 문화 및 편의시설이 결합된 복합 개발은 고급 인재를 유치하려는 기업들에게 매우 매력적인 선택지가 되었던 것이다.

하지만 마루노우치의 대토지 소유주인 미쓰비시지쇼는 이러한 변화의 흐름을 빠르게 감지하고, 이에 대응하기 위한 대대적인 전략 전환에 나섰다. 이는 마루노우치가 여타 도시의 쇠퇴한 옛 업무지역의 운명을 답습하지 않고, 새롭게 재도약할 수 있었던 핵심적인 이유이기도 하다.

WHY 3. 결국, 단일개발로 이룰 수 없는 성공, 지역과 상생하다.

1990년대 말부터 2000년대 초까지 위기를 겪은 후, 다시 도쿄를 대표하는 중심 업무지구로 자리매김한 마루노우치에서, 미쓰비시지쇼는 ‘단순한 건물 단위 개발이 아닌, 지역 전체를 고려한 종합적 개발 전략과 운영’의 중요성을 강조해 왔다. 이들은 ‘개별 자산의 가치 제고를 넘어, 지역 전체의 콘텐츠와 운영 서비스를 향상시켜 마루노우치 전반의 가치를 끌어올리겠다’는 명확한 비전을 가지고 있었다.

아무리 건물 자체의 완성도가 높더라도, 그것 만으로는 사람을 지속적으로 끌어들이기엔 한계가 있다. 중심 업무지구로서의 위상이 흔들리던 2000년대 초, 미쓰비시지쇼는 장기적 관점에서 ‘마루노우치 재구축 계획’을 수립하고, 지역의 대토지주로서 주도적인 역할을 수행하기 시작했다. 이는 지역이 살아나야 보유 건물의 가치도 함께 상승한다는 인식, 그리고 그러한 압도적인 가치 상승은 단독으로는 달성할 수 없다는 자각에서 비롯된 전략이었다. 이러한 접근은 결국 지역 고유의 정체성 확립으로 이어졌다.

당시 미쓰비시지쇼는 ‘세계에서 가장 상호교류(interaction)가 활발한 거리’를 비전으로 내걸고, 마루노우치를 단순한 업무 공간이 아닌 사람과 지식이 어우러지는 생활 공동체로 만들겠다는 목표를 밝혔다. 이는 과거 단순한 비즈니스 지구에 머물렀을 때 겪었던 한계를 반면교사로 삼은 결과였다.

이러한 일관된 노력의 결과, 2025년 현재의 마루노우치는 더 이상 단순한 업무지역으로 인식되지 않는다. 방문객들은 마루노우치의 다채로운 공간을 즐기며, ‘마루노우치 스트리트 파크’ 같은 잘 정비된 공공공간에서 누구나 편히 휴식할 수 있는 환경이 조성되어 있다.

한편, 싱가포르도 도시국가로서의 한계를 극복하고자 지난 20여 년간 ‘깨끗하지만 지루하고 권위적인 도시’라는 이미지를 벗어나기 위한 다양한 시도를 이어왔다. 정부 주도의 대담한 도시 재창조 계획 속에서 플레이스메이킹의 중요성은 핵심 전략으로 자리잡았다.

싱가포르 도시개발청(URA)은 플레이스메이킹을 “특정 장소를 활력 있고 매력적인 공간으로 만들기 위한 적극적 관리와 개선의 과정”으로 정의하며, 모든 개발 사업에 ‘플레이스 매니지먼트’ 개념을 도입했다. 이는 각 지역의 정체성을 강화하고, 민간 디벨로퍼들과 협력해 해당 지역의 매력을 높이기 위한 전략과 맞닿아 있다.

대표적 사례중 하나가 바로 파야 레바 쿼터(Paya Lebar Quarter, PLQ)다. 개발사 Lendlease의 아시아 CEO 토니 롬바르도(Tony Lombardo)는 PLQ의 목표를 “싱가포르에서 가장 진보된 장소를 만들겠다”고 밝히며, ‘지역 구성원 모두를 하나로 엮는 커뮤니티의 직물(community fabric)’을 만들어내겠다는 포부를 드러냈다. 그는 이 개발이 삶, 일, 여가를 연결하는 허브가 되기를 기대하며, 지역사회 중심의 플레이스메이킹이 PLQ의 핵심 철학임을 강조했다.

결국 단순히 건물을 짓는다고 해서 성공이 보장되는 것이 아니라, 개발이 위치한 지역의 정체성을 새롭게 정의하고 차별화하는 것, 그것이 진정한 성공의 핵심이라는 사실을 싱가포르 또한 인식하고 있는 것이다.

런던의 대표적인 도시재생 성공사례인 킹스크로스(King’s Cross) 개발 역시 이와 같은 흐름에서 이해할 수 있다. 과거 시설이 밀집된 채 방치되었던 이 지역을 어떻게 매력적인 장소로 탈바꿈시킬 것인가가 킹스크로스 개발의 핵심 과제였다. 이러한 전략은 카나리 워프의 실패와 쇼디치로의 창의 인재 유입이라는 런던 내부의 공간 변화 흐름을 충분히 목격하며 얻어진 결과라고 생각한다.

이 개발을 이끈 디벨로퍼 Argent는 분명한 비전을 갖고 움직였다. 공동대표인 Nick Searl은 “요란한 건축적 과시가 아닌, 런던의 한 부분처럼 느껴지는 장소를 만드는 데 초점을 맞췄다”고 언급하며, 도시 맥락에 어우러지는 거리와 장소 조성에 집중했다. 그는 킹스크로스가 단일 개발이 아니라 런던 전체의 인식을 바꾸는 ‘작은 장소들의 행렬(matrix of places)’ 중 하나가 되기를 바랐다고 밝혔다.

이러한 전략 아래, 세인트 마틴 예술대학교 유치, 역사적 건물 보존, 쇼디치처럼 자연스러운 매력을 유도하는 정교한 공간 계획이 진행되었다. 『Courier Paper』는 2015년 아티클에서 킹스크로스 개발을 평가하며, “디벨로퍼들이 단순히 건물을 짓는 존재를 넘어, 지역의 분위기와 정체성을 큐레이팅하는 역할을 하게 되었다”고 언급했다. 특히 킹스크로스는 이러한 역할이 디벨로퍼 주도로 성공적으로 실현된 사례이며, 이는 향후 도시부동산개발 전략 수립에 있어 중요한 시사점을 제공한다.

서울의 다음 100년을 이끌 디벨로퍼의 등장을 기대하며

오늘날 도시경쟁력 순위에서 늘 1, 2위를 다투며, 대규모 개발사업에서도 가장 성공적인 사례들을 보여주는 도시들 – 런던, 싱가포르, 도쿄- 의 현재 모습을 보면, 마치 항상 그랬던 것처럼 보일 수 있다.

그러나 세 도시는 2000년대 초반 위기 상황을 겪었다. 급격한 공실 증가, 산업구조 변화, 도시 중심지의 경쟁력 약화 등은 이들 도시에게도 심각한 도전이었다. 하지만 이 위기의식은 오히려 도시를 재정비하고 새로운 전략을 도입하는 계기가 되었다. 특히, 이 시기를 전환점 삼아 대두된 것이 바로 ‘플레이스메이킹(placemaking)’ 전략이었다.

기존의 단일 건축물 개발이나 기능 중심의 계획에서 벗어나, 도시 전체의 매력과 삶의 질을 끌어올릴 수 있는 장소 중심의 접근 방식이 본격적으로 주목받기 시작한 것이다. 그리고 이 전략을 실현하는 데 있어 핵심적인 역할을 한 것이 민간 디벨로퍼들이었다. 그들은 도시의 경쟁력을 높이고, 사람들을 끌어들이며, 지역에 생명력을 불어넣는 ‘장소의 창조자’로서 도시재생과 도시 브랜딩의 주요 플레이어로 부상했다.

결국, 민간 디벨로퍼들이 도시의 ‘장소성’과 ‘창의적 운영’의 중요성을 누구보다 먼저 고민하게 된 것은 도시가 처한 위기와 구조적 변화의 한복판에서 새로운 기회를 감지했기 때문이다. 이들은 더 이상 도시를 배경으로 활용하는 소극적인 존재가 아닌, 도시의 미래를 설계하고 이끌어가는 핵심 주체로 변모하게 되었다.

이처럼 과거 위기를 기회로 삼은 도시들은 오늘날 세계적인 경쟁력을 갖춘 글로벌 도시로 자리 잡았다. 현재 서울이 직면한 상황도 다르지 않다. 지금이야말로 도시의 미래 경쟁력을 재설계할 중요한 시기이며, 이러한 흐름을 주도할 디벨로퍼의 등장이 절실히 필요한 시점이다.

1. https://www.telegraph.co.uk/business/2024/03/04/canary-wharf-must-reinvent-itself-survive/#:~:text=Some%20say%20it%E2%80%99s%20lonely,a%20resident%20writes%20on%20Reddit ↩︎

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▶ 플레이스메이킹 시리즈
① 세계 주요 도시의 화두가 된 플레이스메이킹
② 플레이스메이킹을 완성하는 요소 3가지
③ 글로벌 디벨로퍼들이 말하는 플레이스메이킹의 효과
④ 글로벌 디벨로퍼들이 플레이스메이킹을 찾은 이유 (1)
⑤ 글로벌 디벨로퍼들이 플레이스메이킹을 찾은 이유 (2)
(계속 이어집니다)

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본 콘텐츠는 2025년 6월 기준으로 작성된 것이며 시장 환경 등에 따라 변경되었을 수 있습니다.