이지스에 나타난 데이터센터 전문가

3줄 요약

최근 전세계 상업용 부동산 시장에서는 데이터센터나 라이프 사이언스 등 새로운 자산에 투자하려는 움직임이 나타나고 있습니다.
하지만 이러한 자산들은 오피스, 주거 등 전통자산보다 보다 많은 전문성을 필요로 하고 있죠. 이지스도 이러한 흐름에 발맞춰 전사적인 전문가 조직, ‘엑스퍼트 그룹’을 신설했습니다.
엑스퍼트 그룹을 이끄는 리더는 1세대 데이터센터 전문가인 현철호 대표입니다. 그에게 이지스의 데이터센터 사업은 어떻게 진행되고 있는지, 엑스퍼트 그룹의 청사진은 무엇인지 물었습니다.

현철호 대표가 이지스자산운용으로 자리를 옮긴다는 소식이 전해지자, 데이터센터 업계에서는 의외라는 반응이 나왔습니다. 수도권에서 가장 큰 데이터센터 단일 사업을 진행한 ‘거물’이 갑자기 생소한 금융권으로 커리어를 전환했으니까요.

현철호 대표는 1995년 LG유플러스(옛 데이콤)를 시작으로 텔레글로브 코리아와 스프린트, 에퀴닉스 코리아, 레드브릭 등에서 데이터센터 전문가로 활약했습니다. 2021년부터 이지스에 합류하기 전까지는 미국계 사모펀드 운용사 스톤피크가 투자한 데이터센터 플랫폼 디지털엣지의 한국 지사장을 지냈죠.

20년 가까이 몸담았던 업계를 떠나 불안할 법도 하지만 그는 새롭게 도전을 시작한 지금이 매우 즐겁다고 말합니다. 국내 투자자들에게 데이터센터 리츠를 꼭 경험하게 해주고 싶다는 현철호 대표에게 궁금한 점을 물었습니다.

ㅡ안녕하세요, 반갑습니다. 이지스에 합류한지 약 두 달 정도 되셨는데, 안에서 바라본 이지스의 인상은 어떤가요?

대부분의 커리어를 외국계 회사에서 보내기도 했고, 금융권에서는 처음 일해보는 거라 걱정이 많았어요. 금융회사는 국내 회사 중에서도 조금 더 보수적이고 엄격한 기업문화를 가지고 있을 거라 편견도 있었고요. 하지만 실제로 경험한 이지스의 조직문화는 유연하고 자유로운 느낌이 강해요. 의사소통이나 협업하는 방식도 매우 매끄럽고요.

ㅡ통신사와 자산운용사에서 데이터센터를 바라보는 시각이 많이 다른가요?

이지스에서는 데이터센터 사용자를 ‘테넌트(임차인)’이라고 부르더라고요. 전 지금까지 일을 하면서 항상 ‘고객’이라는 단어를 써왔지, 테넌트라는 단어를 써본 적이 없었어요(웃음). 지금은 균형감각을 잊지 않기 위해 두 가지 단어를 다 씁니다. 단순한 용어차이일 수 있지만 결국 지향하는 바를 나타내는 본질적인 특성이라고 생각해요. 저도 시각을 더욱 넓히는 계기가 됐고요.

ㅡ이제 본격적으로 데이터센터 산업에 대한 얘기를 나눠보겠습니다. 최근 글로벌 부동산 기업과 자산운용사들이 데이터센터 분야에 진출하는 사례가 많은데요. 가시적인 수익이 있는 건가요, 아니면 미래를 위한 투자 차원으로 접근하는 건가요?

데이터센터 사업의 여러 특징 중 하나가 긴 호흡이에요. 데이터센터 개발을 시작해 완공하고 수익이 발생하는 기간은 아주 빨라도 7년 정도입니다. 아직 국내에서는 통신3사 이외에 새롭게 데이터센터 시장에 들어와서 의미 있는 실적이나 수익을 낸 사례는 없어요. 다만 통신사 외의 플레이어들이 데이터센터를 시행해서 수익을 얻거나, 완공 후 다른 회사에 매각하는 방법으로 차익을 얻는 케이스는 있습니다. 이런 전 세계로 따져봐도 공통적인 사항이에요. 새로운 부동산 자산운용사, 대체 운용사들이 많이 데이터센터 업계에 진출해 있긴 하지만 알려질 만한 수준의 성공을 했다고 말할 수 있는 케이스는 시간이 더 필요하다고 봅니다.

ㅡ이지스가 선제적으로 데이터센터 사업에 나선 것에 대해서 어떻게 바라보시나요.

이지스 입장에서는 굉장히 과감한 의사결정이었다고 생각해요. 이건 대형 오퍼레이터에서도 찾아보기 힘든 경우입니다. 아무리 작은 데이터센터 프로젝트라도 수 천 억원이 들어가니까요. 물류센터가 부동산의 비중이 크고 상대적으로 기술이 덜 적용되는 분야라고 한다면 데이터센터는 부동산을 기초로 하되 여러가지 설비와 장비, 기술 등이 올라가는 분야입니다. 이 기술적인 것들의 중요도가 크기 때문에 쉽사리 진입을 결정하기 어렵기도 하고요. 이지스가 추진력 있게 데이터센터 시장에 진입할 수 있었던 원동력은 뚜렷한 확신, 내지는 계획에서 왔을 거라고 봅니다.

ㅡ데이터센터가 성장 산업이라는 데에는 대부분 동의할 것 같습니다. 하지만 오피스나 물류센터 등 전통 자산에 비해서는 진입장벽이 높다고 생각되는데요. 이지스가 경쟁력을 가질 수 있을까요?

사실 자산운용사들이 계획을 세워 펀드를 조성하고 투자자만 모집한다면 데이터센터를 건립하지 못할 이유가 없습니다. 다만 진입장벽과 성공여부는 다른 문제라고 생각하거든요. 새롭게 진입하는 사업자들은 “어떻게든 굴러가지 않을까?” 하는 막연한 계획을 갖고 있는데, 시장이라는 건 살아있는 생물과 같아서 어떤 일이 벌어질지 모릅니다. 대규모 투자가 동반되는 큰 규모의 사업을 안착시키고 지속적으로 성장을 할 수 있느냐 문제는 전사의 역량을 모아야 하는 사안이거든요.

전 이지스가 그런 측면에서 첫발을 훌륭하게 잘 내딛었다고 봐요. 데이터센터 산업에 몸 담으면서 전문적인 지식을 체득한 팀을 이지스에 내재화하려고 노력하고 있으니까요. 단순히 부동산 플레이어의 시각에서만 데이터센터 산업을 바라봐서는 의미 있는 성공을 하는 것이 쉽지 않겠다고 생각한 거겠죠.

ㅡ이지스는 2021년 11월 경기도 하남시에 데이터센터를 착공하면서, 국내 운용사 가운데 처음으로 데이터센터를 직접 구축하는 회사가 됐습니다. 현재 프로젝트는 얼마나 진행됐나요?

2019년부터 기획된 하남 데이터센터는 이지스자산운용이 데이터센터 섹터로 진출하게 되는 첫번째 프로젝트입니다. 전체 개발 기간은 5년 정도인데, 2024년 1∙4분기에는 본격적인 서비스를 제공할 수 있을 것으로 보고 있습니다. 현재 오퍼레이팅 회사도 확정된 상태고요. 오퍼레이팅 회사는 데이터센터 내의 시스템 유지보수와 장비관리, 운영 모니터링 등을 비롯해 임차인을 확보하는 업무까지 담당합니다.

현재 이지스 내부적으로 추진하고 있는 데이터센터 프로젝트는 약 10개 정도인데요. 환경 조건과 성공 가능성을 따지는 과정에서 걸러질 수도 있지만, 일단 파이프라인은 많으면 많을수록 좋다고 생각합니다.

ㅡ요즘 임차인들은 어떤 데이터센터를 선호하고 있는지 궁금해요.

매우 중요한 질문입니다. 최근에는 데이터센터 프로젝트 일정이 다양한 변수에 의해서 밀리곤 하는데, 지연 리스크를 줄이는 게 가장 중요하다고 생각해요. 임차인들은 부동산 개발에 대한 노하우를 가지고 있고 예상하지 못했던 난관이 나오더라도 극복해낼 수 있는 팀에게 일을 맡기고 싶어하거든요. 데이터센터 특성상 지연기간도 몇 달은 기본이고 1년, 심지어 좌초되는 경우도 있어요. 임차인 입장에서는 규제나 허가, 등 부동산적 요소들을 많이 이해하고 해결할 수 있는 능력이 중요하다고 볼 수 있겠죠.

임차인의 또 다른 미션은 비용을 최대한 줄이는 겁니다. 하지만 임대료를 무작정 깎아서 고객의 요청사항을 맞춰주겠다는 발상은 아마추어라고 생각하고요. 중장기적으로 비 가격적인 부분까지 경쟁력을 확보하는 것이 프로의 자세라고 봐요. 만약 A사의 데이터센터 전기 사용량이 B사 대비 80% 수준이고, 이 중 70%는 신재생에너지로 발전되고 있다면 임차인은 A 데이터센터를 선택할 가능성이 큽니다. 지금 당장은 데이터센터의 ESG요소가 치명적이지 않을 순 있지만 결국 시장은 이 방향으로 흘러갈 거거든요. 효율을 극대화할 수 있는 솔루션을 찾아내기 위해 해외 선진화된 데이터센터를 벤치마킹하고, 새로운 기술에 대해서도 열정적으로 스터디를 해야 합니다.

마지막으로는 데이터센터 운영에 대한 신뢰를 쌓는 거에요. 데이터센터 투자를 유치하거나 자금을 대출 받을 때 중요하게 여겨지는 부분이 바로 오퍼레이터인데요. 임차인 모집과 사후 관리를 담당하는 오퍼레이터의 역량이 데이터센터 산업의 가치를 좌우하기 때문이에요. 이지스는 아직 오퍼레이팅 회사(Operating Company∙OPCO)로서는 트랙레코드가 없지만, 차분하게 단계적으로 운용 경험을 쌓아갈 계획입니다.

ㅡ해외에서는 데이터센터 리츠가 매우 활성화돼 있지만 국내에서는 아직 사례가 없습니다. 이지스도 펀드를 통해서 데이터센터를 소유하는 형태인데요, 미래에는 리츠로 발전할 가능성이 있을까요?

지금은 이지스가 운영하는 펀드가 데이터센터의 주인이에요. 하지만 리츠 시장이 활성화된 해외에서는 리츠를 통해 데이터센터를 소유하는 형태가 보편화 되어있죠. 잘 알려진 에퀴닉스나 디지털리얼티가 대표주자이고요. 저도 개인적인 욕심으로는 데이터센터 리츠를 국내에서 처음으로 상장시켜보고 싶어요.

ㅡ데이터센터 리츠 시가총액 1위인 에퀴닉스는 올해 1분기까지 81분기 연속 매출이 성장했더라고요.

에퀴닉스는 여러가지 경쟁력을 가지고 있는 회사에요. 우선 여러 국가에서 서비스를 하려는 사업자라면 에퀴닉스가 참 편리하다고 느낄 텐데요. 지역마다 환경 등 여러가지가 다를 수밖에 없는데 그런 부분에서 오는 어색함, 어려움들을 에퀴닉스가 다 해결해준다고 할까요. 실제로 에퀴닉스는 미주와 아시아, 유럽 등 세 권역으로 크게 나누어 서비스를 제공하는데 이 세 권역을 다 쓰는 사업자가 약 60% 정도에요. 그만큼 사업 확장성이 좋다는 거죠. 그리고 임차인의 수요에 기반해 사업을 전개한다는 점도 강점인데요. 매년 임차인들에게 당신이 다음으로 필요한 데이터센터 입지가 어딘지 묻는 설문조사를 시행합니다. 우량한 데이터베이스를 기초 삼아 계속 마켓을 넓혀가다 보니 성장할 수밖에 없는 거죠.

ㅡ상호연결성도 에퀴닉스가 내세우는 큰 경쟁력이라고 들었습니다.

데이터센터에서의 상호연결 서비스는 센터와 센터, 고객과 고객을 서로 연결해주는 겁니다. 가령 물리적으로 떨어져 있거나 운영관리 주체가 다른 데이터센터의 인프라를 네트워크로 직접 연결하는 방식인데요. 상호연결을 이용하면 속도나 보안, 비용 등 많은 부분들을 해결할 수 있죠. 특히 에퀴닉스의 경우 한 데이터센터를 다수의 기업이 공유하는 ‘콜로케이션(collocation)’ 위주로 성장해왔기 때문에 상호연결이 큰 경쟁력이 될 수 있었어요. 하지만 요즘의 데이터센터 산업에서는 한 고객이 대규모의 수요를 창출하는 ‘하이퍼스케일(hyperscale)’이 대세가 되면서 상호연결 가치는 점점 더 약해지는 추세입니다. 기존 중소형 업체들의 콜로케이션 수요는 클라우드 사업자들이 가져가고 있고요.

ㅡ그렇다면 저희 이지스가 지향하는 것도 하이퍼스케일 데이터센터인가요?

지금 단계에서는 하이퍼스케일 데이터센터를 지향하는 게 맞습니다. 보통 데이터센터 공사와 테스트 기간을 3년으로 잡는데요, 그 안에 다른 트렌드가 생겨나면 유연하게 데이터센터의 지향점을 바꿀 수도 있겠죠. 하지만 지금은 대형 고객의 수요에 집중하는 게 맞다고 생각합니다.

ㅡ엑스퍼트 그룹이라는 명칭이 다소 생소하다 보니 이에 대한 궁금증을 느끼는 분들도 많으실 거라고 생각해요. 앞으로 어떤 역할을 할 계획이신가요?

우선 첫번째로 우량 임차인을 발굴해 이지스의 자산을 적극적으로 소개하는 등 리징 매니지먼트(leasing management)에 힘쓸 계획이에요. 또 급변하는 환경 속에서 이지스의 데이터센터 로드맵을 효율적으로 수립하는 것도 중요하겠죠. 데이터센터 개발은 단독으로도 가능하지만 해외 사업자와의 제휴도 타진할 수 있는 만큼 파트너십 관리도 필요하고요.

엑스퍼트 그룹의 장점은 유연성이라고 꼽을 수 있는데 “우리는 무조건 이것만 한다”는 마인드는 아니에요. 이지스 자산의 밸류를 극대화할 수 있는 방안을 엑스퍼트 그룹이 고민하고, 각 부문과 시너지를 내는 것을 주요 사명으로 여기고 있어요.

사실 프로젝트를 진행하다 보면 여러 단계가 있잖아요. 데이터센터만 해도 설계사, 시공사, 임차인, 투자자 등이 관여하는데 만약 투자자가 어떤 부분에 대해 질문하거나 자료를 요청했다고 가정해봅시다. 이 때 엑스퍼트 그룹이 전문성을 발휘해 요청자료를 마련하고 자문을 제공하는 역할을 하는 거죠. 만약 제가 모르는 분야에 대한 자문 요청이 들어오면 최적의 전문가를 연결해서 답변을 받을 수도 있고요.

엑스퍼트 그룹이 내부 뉴스레터를 발행하고 구성원들과 적극 소통하려는 이유도 같은 배경입니다. 이지스에서 엑스퍼트 그룹이라는 툴을 적극 활용해주시기를 바라겠습니다.

ㅡ데이터센터 산업의 이해를 돕기 위한 다양한 사내 활동도 계획하고 계신다고요.

지난 5월 12일 ‘이지스뷰’를 통해 사내 구성원들과 처음으로 데이터센터 사업에 대해 소통했었는데요. 발표를 준비하면서 데이터센터 사업과 시장, 우리의 방향성 등에 대해 많은 생각을 할 수 있어서 스스로도 매우 소중한 시간이었습니다. 발표 후 접수된 직원들의 피드백을 바탕으로 조금 더 나은 이지스뷰 2탄을 선보이기 위해 노력할 거고요. 또 격주로 예정하고 있는 데이터센터 뉴스레터와 함께, 사업 관련 이야기를 쉽고 가볍게 풀어낼 수 있는 소규모 스터디 클래스도 곧 열 예정입니다. 다양한 시도로 경험과 지식을 나누고 적극적으로 소통하는 엑스퍼트 그룹이 될 예정이니 이지스 가족들의 많은 참여와 성원, 그리고 응원 부탁드립니다.

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