3줄 요약

  • 리츠가 새 자산을 편입하고 이익을 늘리기 위해선 자금이 필요합니다. 자금조달 경쟁력이 곧 리츠의 경쟁력이라는 말도 과언은 아닐 정도예요.

  • 하지만 팬데믹 이후 금리가 상승하면서 리츠의 자금조달 환경이 어려워졌어요. 이에 카지노 리츠 역시 돌파구를 찾기 시작했죠.

  • 특히 라스베이거스를 주축으로 삼고 있는 VICI 프라퍼티는 투자 지역과 자산군을 확장하고 중순위 대출 시장에 진출하는 등 큰 변화를 시도했습니다.

지난 글에서는 카지노 리츠의 시작과 특성, 리츠 별로 상이한 전략에 대해 알아보았습니다. 이번 글에서는 팬데믹 이후 카지노 리츠의 동향에 대해 말씀드리고자 합니다.

카지노 리츠 또한 다른 리츠와 마찬가지로 자금을 조달하여 새로운 자산을 취득하고, 이를 통해 이익과 배당을 증액하는 것을 목표로 합니다.자금조달 방법은 크게 차입과 유상증자로 나뉘는데 차입의 경우 조달금리의 경쟁력을, 유상증자는 기존 주주들의 지분 희석을 고려해 결정해요. 리츠 순자산가치(NAV) 대비 프리미엄이 높으면 비교적 희석효과를 낮춰 증자를 할 수 있죠.

아래는 라스베이거스와 그 외 지역인 Regional 자산의 캡레이트(Cap rate, 부동산 매입금 대비 순수익률) 가정을 나타낸 표입니다. 여기서 주목해야 할 부분은 라스베이거스 지역 대비 regional의 자산 수익률이 0.9%에서 2%까지 큰 편차를 보인다는 점입니다. 더불어 같은 등급의 자산을 매입하는 경우에도 regional 자산에 집중하는 게이밍 앤드 레저 프로퍼티스(GLP)가 상대적으로 높은 수익률을 제공하는 것을 알 수 있어요.

지역 및 등급별로 가정해 본 카지노의 캡레이트 (출처: Green Street)

GLPI: 금리인상에도 외형 확장 굳건

GLPI의 경우 regional 자산의 높은 수익률을 바탕으로 조달금리 상승에도 불구하고 여전히 새로운 자산을 매입할 수 있었고, 미국의 금리 인상이 시작된 2022년부터 현재까지 4건의 포트폴리오 매입을 진행했습니다. 총 매입 대금은 10억 달러(1조 3,870억 원)에 달해요.

올해 진행된 딜을 보자면 2월에는 American Racing & Entertainment로부터 뉴욕 주에 위치한 Tioga Downs Casino를 1.75억 달러에 매입했고, 최초 임대료 기준 캡레이트는 8.3%이었습니다.

이어 5월에는 사우스 다코타 주와 네바다 주에 위치한 Strategic Gaming Management(SGM)의 3개 자산을 총액 1.1억 달러에 매입했으며, 연간 920만 달러의 임대료를 수취하면서 최종적으로 8.4%의 캡레이트에 인수했습니다.

뿐만 아니라 향후 SGM이 추가적으로 매입하거나 개발하는 자산에 대해서도 우선협상권을 확보하면서 이번 매입 후에도 외형 성장의 가능성을 열어두는 모습이었어요.

VICI: MGP 인수합병으로 ‘점프업’

반면 라스베이거스 지역에 집중하고 있는 VICI는 다른 전략을 택했습니다. 라스베이거스 내 자산이 한정적인 데다, MGM에서 스핀오프를 통해 상장되어 있던 MGM Growth Properties(MGP)가 MGM이 전량 임차하고 있는 15개의 자산을 보유하고 있어서 더욱 매입 가능한 자산이 적었습니다.

이에 VICI는 2021년 8월 MGP를 통째로 집어삼키는 공격적인 방식으로 이를 극복합니다.

VICI는 MGP의 당시 주가 대비 16%의 프리미엄을 반영해 주당 $43에 인수를 결정했습니다. MGP의 주주총회에서 인수합병 안건이 통과된다면 라스베이거스 자산을 한 번에 크게 늘릴 수 있는 만큼 프리미엄을 기꺼이 지불한 거죠. 

실제로 MGP 인수 이후 VICI의 자산은 기존 28개에서 43개로 늘어났으며, 연간 임대료가 10억 달러 가까이 늘어나면서 인수 총액 172억 달러 대비 약 6%의 포트폴리오 수익률을 확보했습니다. 프리미엄을 적용한 매입가로 봐도 라스베이거스 자산 캡레이트 기준 A~A- 수준의 수익률을 확보한 것입니다.

MGM Growth Properties 인수 전후 VICI Properties의 자산 포트폴리오 변화 (출처: VICI Properties)

이 거래 이후 VICI는 68%로 시저스에 집중됐던 임차인 비중이 시저스(41%)와 MGM(35%)으로 분산되며 과도한 개별 임차인 리스크를 줄일 수 있었다고 언급했습니다. 더불어 VICI 대비 높은 금리에 발행되어 있던 MGP의 부채를 VICI 기준으로 리파이낸싱하는 과정에서 조달 비용을 줄이는 등 규모의 경제가 나타나는 모습이었습니다.

인수 과정에서 VICI는 총 50억 달러의 부채를 조달했는데, 가중평균 금리는 5%로 매입하는 포트폴리오의 수익률 대비 약 1%p의 스프레드를 통해 중장기적인 이익 제고를 기대할 수 있게 되었습니다. VICI역시 금리 인상 기 전 조달 비용 대비 수익성을 높일 수 있는 상황에서는 적극적으로 외형 성장을 진행해왔습니다.

금리 인상이 가져온 VICI의 전략 변화

다만 금리 인상 이후에는 GLPI 대비 VICI의 외형성장 기대감이 더 빠르게 줄어들었습니다. 라스베이거스 자산의 낮은 수익률은 곧 높은 가격을 의미하기도 하는데, 이제는 새로운 자산을 매입하는 것이 이익이나 배당을 오히려 줄일 수 있는 상황으로 바뀌었기 때문이에요.

실제 올해 3월 VICI가 10.5억 달러의 부채를 조달할 때의 금리는 10년물이 5.75%, 30년물이 6.125%로 2년 전 대비 0.5%p 이상 높아졌고, 부채의 할인율 또한 3배 이상 높아지는 등 조달 부담이 가중되고 있습니다.

2024년 3월 VICI가 발행한 10.5억 달러의 부채 세부 내역 (출처: VICI Properties)

이에 VICI는 지역과 자산군을 확장하고, 투자방법을 다각화하는 전략을 채택했습니다.

우선 라스베이거스를 벗어나 새로운 지역에 투자를 집행했는데요. 2023년 9월 VICI는 캐나다 앨버타 지역에 위치한 Century Casino의 4개 자산을 총액 1.62억 달러에 매입했다고 발표했습니다. 매입 캡레이트는 7.8%로 기존 포트폴리오 대비 크게 높았는데, 이는regional 자산 기준 B등급에 해당되는 수치입니다.

더불어 카지노 외 리츠가 경험 자산이라고 칭하는 각종 엔터테인먼트용 자산을 사들이기도 했어요. 2023년10월 VICI는 미국 17개 주에 위치한 38개 볼링장 브랜드 Bowlero 자산을 4.33억 달러, 캡레이트 7.3% 수준에 매입하며 지역과 자산군 확장을 동시에 실현했습니다.

이어 같은 해 12월에는 버지니아 주의 Kalahari resort와 실내 워터파크 개발 사업에 2.1억 달러를 투자했고, 뉴욕 시에 위치한 복합 스포츠 콤플렉스 Chelsea Piers의 사용권을 취득하면서 8%의 투자 수익률을 확보했습니다. 이들은 모두 기존 포트폴리오 대비 높은 수익률을 기록하는 가운데, 카지노를 엔터테인먼트 섹터로 해석하여 향후 매입 대상 유니버스를 확장했다는 점에서 유의미합니다.

마지막으로 VICI는 실물 자산을 매입하는 대신 더 높은 수익을 올릴 수 있는 중순위 대출이나 개발 투자까지 범위를 넓히며 투자 방법을 다각화했습니다. 앞서 언급했던 Chelsea Piers 또한 개발 당시 인수 옵션을 부여한 대출 투자가 사용권 획득까지 이어진 경우예요.

이 외에도 VICI는 올해 5월에 2021년 이후 파트너십을 맺고 있던 Great Wolf Resort에 2.5억 달러의 중순위 대출을 집행했습니다. Great Wolf는 미국 전역에 리조트와 워터파크를 운영하고 있으며, 2021년 당시 약 8천만 달러의 중순위 대출을 8% 고정금리로 제공했던 것을 고려할 때 금리가 인상된 후인 이번 5월 투자 건은 더 높아진 금리가 적용됐을 가능성이 높습니다.

2020년(위)와 2024년(아래) VICI Properties의 포트폴리오 분포 (출처: VICI properties, EDGAR)

고금리 시대, 카지노 리츠의 생존법은

이렇듯 고금리 시대를 맞아 카지노 리츠들은 다양한 전략으로 대응하는 모습입니다. 다만 대부분의 자산이 25년 이상의 초장기 계약을 1~2% 내외의 연 임대료 상승 조건을 바탕으로 하고 있기 때문에 자산가치의 상승 또는 하락이 캡레이트에 미치는 영향이 절대적이라고 볼 수 있어요. 그 때문에 인플레이션의 영향을 임차인이나 소비자에게 일부 전가할 수 있는 다른 섹터보다 금리와의 상관관계가 더 높은 편이죠.

덧붙여, 카지노 리츠와 트리플 넷 리스 리츠는 대부분 유사한 주가 흐름을 보입니다. 높은 NAV 대비 프리미엄을 바탕으로 자금을 조달하여 새 자산을 인수하고, 이 자산에서 나오는 임대료를 배당으로 지급하는 구조를 공유하기 때문이죠.

데이터센터, 물류 섹터(위쪽 2개) 대비 유사한 주가 흐름을 나타내는 게이밍과 트리플 넷 리스 (출처: Green Street)

올해 초 이후 금리 인하 기대와 매크로 지표 실망감이 교차하는 환경에서, 카지노 리츠의 매력적인 기초 자산이 다시 주목 받을 수 있을 지 지켜보는 것도 관전 포인트입니다.

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