3줄 요약

  • 최근 오피스, 리테일 등 전통적인 부동산 자산의 매력도가 떨어지면서 새로운 부동산 섹터에 투자하려는 금융회사들이 늘어나고 있어요.

  • 부동산 포트폴리오를 다변화하면 위험을 분산하고 알파 수익률도 기대해볼 수 있기 때문이죠.

  • 글로벌 3위 자산규모의 연기금인 국민연금도 마찬가지인데요. 국민연금이 최근 개발한 틈새 부동산 지수를 통해 최근 어떤 섹터들이 주목 받고 있는지 살펴보아요.

코로나19 이후 상업용 부동산의 질서가 바뀌면서 기관 투자자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 이들은 포트폴리오에서 큰 축을 차지하던 오피스와 물류, 리테일의 비중을 줄이고 틈새 부동산 시장으로 눈을 돌리는 분위기인데요. 이러한 흐름은 국민연금의 최근 행보에서도 잘 드러납니다.

국민연금은 최근 영국 런던증권거래소 그룹 자회사인 FTSE러셀과 협업해 글로벌 지수(FTSE EPRA Nareit Developed Extended Opportunities RIC 6/45 Capped Index)를 개발했습니다.

이 지수는 사무용 빌딩, 백화점과 같은 판매시설 등 전통 섹터 위주의 부동산 포트폴리오를 보완하기 위해 고안됐는데요. 데이터센터와 요양시설, 생명과학 연구시설, 삼림, 단독주택, 병원·진료시설, 학생 기숙사 등 비핵심 섹터로만 구성된 점이 특징입니다.

그렇다면 왜 지금, 국면연금은 해당 지수를 개발했을까요? 그 답은 지난달 2일 국민연금 기금운용본부가 발간한 보도자료에서 찾을 수 있습니다.

틈새 및 비핵심 섹터는 전통 부동산에 비해 성장 가능성이 크고 경제 순환과 상관관계가 적어 새로운 투자처로 여겨진다. 그간 시장의 높은 관심과 필요에도 벤치마크(기준수익률)로 활용할 수 있는 지수가 없어 투자가 미진했다.

최근 기관투자자들 사이에서 리츠를 활용해 신성장 부동산 섹터에 접근하는 것이 화두인데요. 국민연금 역시 이 신규 지수를 활용해 10억달러 규모의 부동산 포트폴리오를 다변화할 계획입니다. 국민연금은 이 전략이 장기적으로 전체 부동산 포트폴리오의 다양성을 증가시키고, 위험조정 수익률을 향상시킬 것으로 기대하고 있어요.

올해 3월 말 기준 국민연금 기금운용본부는 주식 42.7%, 채권 41.2% 대체투자 16%로 포트폴리오를 구성하고 있는데요. 전체 대체투자 자산 대비 부동산 투자 비중은 31.8%에 달합니다. 이 중 틈새 및 비핵심 섹터의 비중은 10% 내외인 것으로 전해지는데, 앞으로는 더욱 늘어날 것으로 예측돼요.

그렇다면 최근 상업용 부동산에 어떤 변화가 생겼길래, 이렇게 국민연금이 신규 지수 개발에 나서게 된 걸까요. 2010년과 2022년 FTSE EPRA Nareit Developed Extended 지수의 비중 변화를 살펴보면 그 배경을 짐작할 수 있어요. 이 지수는 부동산 투자 기업들의 주가 및 성과를 추적하는 글로벌 지수인데, 유럽부동산협회(EPRA)와 미국리츠협회(Nareit), FTSE 러셀 등이 협업해 만들었어요.

그림을 보면 데이터센터와 헬스케어, 셀프 스토리지, 인프라스트럭처 등 신성장 섹터의 존재감이 높아졌고, 기존 전통적인 부동산 섹터의 점유율이 낮아진 것을 확인할 수 있어요. 리테일의 비중이 22%에서 13%로 축소됐고, 오피스의 비중도 14%에서 6%로 절반 이상 내려갔습니다.      

이번에 국민연금과 FTSE러셀이 새로 개발한 지수(FTSE EPRA Nareit Developed Extended Opportunities RIC 6/45 Capped Index)도 살펴볼게요.   

해당 지수는 우선 병원과 전문 간호 및 장기 요양 시설, 시니어 하우징 등을 포함하고 있는 헬스케어 분야의 비중을 20%로 가장 크게 설정했습니다. 이어 인프라와 셀프스토리지, 데이터센터 순으로 투자 비중을 정했습니다. 반면 공유 오피스와 다각화, 은퇴 주거 시설, 토지 임대 등은 매우 미미하게 편입되어 있어요.

틈새 부동산 시장은 아직은 상업용 부동산 투자자산 중 확고히 자리를 잡았다고 평가하기는 어려워요. 또 해외에 위치한 특수한 자산이기 때문에 다방면의 지식과 검토가 필요한 것도 사실이에요.

만약 대체부동산 시장에 대해 관심을 두고 투자를 고려하고 있다면, 해당 섹터에 속해 있는 리츠를 활용하는 것이 좋습니다. 현실적으로 개인투자자가 데이터센터라든지 사회기반시설에 직접 투자하기는 쉽지 않기 때문이죠. 또 리츠를 활용하면 매매가 용이하고, 포트폴리오 분산 효과와 배당까지 챙길 수 있다는 장점이 있습니다. 

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