3줄 요약

  • 상업용 부동산 시장에서도 ESG는 빼놓을 수 없는 화두입니다.

  • 그래서 친환경 건물 인증을 받는 자산도 늘어나고 있어요. 이지스자산운용도 마찬가지랍니다.

  • 그린은 착하기만 할까요? 다행히 친환경 건물에 ‘그린 프리미엄’도 붙는다는 연구가 나오고 있어요.

“그린은 좋다(Green is good)”

글로벌 부동산 기업인 CBRE가 발표한 보고서의 제목입니다. 누구에게 좋다는 걸까요? 우선 지구에 좋다는 건 명백합니다. 사실상 동어반복이죠.

그럼 투자자에게는 어떨까요? ‘그들에게도 좋다’는 게 이 보고서의 주장입니다. 임대료나 매각가 등을 더 받는, 이른바 ‘그린 프리미엄’이 있다는 이야기입니다.

미국, 유럽, 아시아를 대상으로 한 여러 연구에서 모두 비슷한 결론이 나왔습니다. 친환경이 착할 뿐만 아니라, 돈도 된다는 건데요. 마음이 따뜻해 지는 이 내용, 함께 살펴보겠습니다.

그린은 필요하다

요즘 글로벌 금융투자업계에서 ESG는 빼놓을 수 없는 화두입니다. ESG는 환경(Environment), 사회(Social), 거버넌스(Governance)의 줄임말인데요. 단순히 재무적인 성과만이 아니라, 이해관계자에게 미치는 중장기적인 영향까지 고려해야 한다는 패러다임입니다.

물론 러시아-우크라이나 전쟁과 그에 따른 에너지 안보 위기 등으로 ESG에 회의론도 나옵니다. 그러나 ESG는 여전히 ‘메가 트렌드’라는 게 다수 견해입니다.

상업용 부동산 시장에서도 ESG는 뜨거운 화두입니다. 예컨대 세계적인 도시개발협회인 ULI(Urban Land Institute)는 내년도 부동산 시장의 주요 트렌드 중 하나로 ESG를 꼽았습니다.

상업용 부동산 시장의 ESG는 주로 ‘환경’에 초점을 맞춥니다. 정량화하기 쉬운 데다가, 건물에서 쓰이는 에너지를 줄이는 게 시급한 과제이기 때문입니다.

유엔환경계획(UNEP)에 따르면, 2020년 기준으로 건물을 짓고 운영하는 데 쓰이는 에너지가 전체 에너지 소비량의 36%를 차지합니다. 또 전체 이산화탄소 배출량의 37%를 차지한다고 합니다. 그러니 ‘탄소 중립’이라는 과제를 하는 데, 부동산을 피해갈 순 없죠.

그래서 친환경 건물로 인증받는 사례도 꾸준히 늘어나고 있습니다. 가장 대표적인 인증 제도가 미국 그린빌딩위원회(USGBC)의 LEED 인증입니다.

국내에서도 LEED 인증을 받은 건물을 심심찮게 볼 수 있는데요. 이지스자산운용 역시 2022년 들어서만 트윈트리타워∙시그니쳐타워 등 7개 건물에서 LEED 인증을 받았습니다.

트윈트리타워(왼쪽)와 시그니쳐타워(오른쪽)

다행히, 그린은 돈도 된다

물론 ‘그린’은 좋습니다. 친환경적인 건물을 만들고 에너지를 아끼자는 데 반대할 사람은 드물 겁니다. 하지만 친환경 건물을 만들고 유지하는 데는 적지 않은 비용이 들죠.

다행히 그린은 착할 뿐만 아니라 수익성을 높이는 데도 기여한다는 연구가 나오고 있습니다. 리서치 기관이나 대상이 제각각인데도 결론은 비슷합니다. ‘그린 프리미엄은 있다’는 겁니다.

① JLL의 아시아 임대료 프리미엄 분석

우선 글로벌 부동산 서비스 기업인 존스랑라살(JLL)이 아시아 시장을 분석해 2022년 11월 발표한 보고서를 보겠습니다.

JLL은 서울을 포함한 14개 도시의 A등급 오피스 3089곳을 연구 대상으로 삼았어요. LEED를 포함한 친환경 인증을 받은 A등급 오피스는 전체 분석 대상 중 42%. 지난 2016년에는 12%만이 친환경 인증을 받았다고 합니다. 그만큼 친환경 건물로 인증받은 사례가 대폭 늘어났다는 거죠.

JLL은 친환경 인증을 받은 건물과 그렇지 않은 건물의 임대료를 비교했습니다. 그 결과 친환경 건물은 최대 28%까지 임대료를 더 받는 것으로 분석됐습니다. 그린 프리미엄이 뚜렷하다는 이야기입니다.

서울에서도 친환경 인증을 받은 건물들은 그렇지 않은 곳에 비해 7~22% 정도 임대료를 더 받는 것으로 추정됐습니다.

이 같은 결과는 입지, 준공년도 등을 통제(control)하고서 나온 겁니다. 즉, 다른 조건이 비슷하고 친환경 인증 여부만 차이나는 건물끼리 비교했다는 뜻입니다. JLL은 이렇게 결론 내렸습니다.

임차인들은 점차 건물이 친환경적이길 요구하고 있습니다. 지속 가능성이라는 자신들의 아젠다와 연계해서요. 그 결과 아시아의 친환경 건물은 임대율이 높고 임대료를 더 받는다는 프리미엄을 누리고 있습니다. 사회에서 점차 친환경적이며 지속 가능한 공간이 강조될수록, 친환경 건물에 기꺼이 프리미엄을 주려고 할 겁니다.

② CBRE의 미국 임대료 프리미엄 분석

미국 오피스 시장을 대상으로 한 CBRE의 분석도 비슷한 결론을 내립니다. CBRE는 약 2만개의 오피스 빌딩을 분석했는데요. LEED 인증을 받은 오피스 빌딩의 임대료는 그렇지 않은 곳에 비해 4% 정도 높은 것으로 나왔습니다. 건물의 입지나 준공년도 등은 비슷한 건물끼리 비교해 나온 결론입니다.

③ MSCI의 런던∙파리 오피스 가격 프리미엄 분석

마지막으로 글로벌 리서치 기관인 MSCI가 2022년 11월 낸 보고서를 보겠습니다. 유럽의 대표적인 부동산 시장인 영국 런던과 프랑스 파리에 있는 오피스 건물이 연구 대상인데요. LEED, BREEAM, HQE 등 친환경 인증을 받은 건물과 그렇지 않은 건물의 가격을 비교했습니다.

분석 결과, 친환경 건물이 더 높은 가격으로 평가받는 ‘그린 프리미엄’이 존재하는 것으로 나타났습니다. 그린 프리미엄은 차츰 커지고 있는 추세로 분석됐는데요. 현재 시점 기준으로는 영국 런던에서는 약 25%, 프랑스 파리에서는 약 35%에 달합니다.

MSCI는 “부동산 자산의 탈탄소화가 강조되고 있으므로, 그린 프리미엄이 인정받는 추세는 앞으로도 이어질 것”이라고 전망했습니다.

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• 상기 내용은 2022년 12월 5일 기준으로 작성된 것이며 시장 환경 등에 따라 변경되었을 수 있습니다.
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