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3줄 요약

상업용 부동산 시장에서 투자자들의 나침반이 다시 맞춰지고 있습니다. 기본에 충실한 전략과 자산의 질, 운영 역량에 더욱 집중하며 시장의 다음 사이클을 준비하고 있기 때문이죠.
MIPIM 2026 칸 현장에서 그 변화의 신호는 더욱 선명하게 감지됐습니다. 불확실성이 여전한 가운데서도, 시장의 무게중심은 분명히 이동하고 있었습니다.
그 현장의 목소리를, IGIS Europe이 직접 전해드립니다.

이지스유럽이 올해도 MIPIM 2026 현장을 찾았습니다. 수년간 현장을 지켜본 관점에서, 올해는 유독 복합적인 분위기가 느껴졌습니다. 작년보다 나아졌다고 하기도 어렵고 시장이 완전히 얼어붙어 있다고 보기도 어려운, 기대와 경계가 공존하는 모습이었습니다.

현장에서 가장 먼저 느껴진 것은 행사장의 에너지가 기대만큼 회복되지 않았다는 점이었습니다. 겉으로는 여전히 미팅이 이어지며 분주한 분위기였지만, 곳곳에서 빈 공간이 눈에 띄었고 부두와 일부 부스는 예년에 비해 확연히 활기가 덜했습니다.

MIPIM 2026 전경 — <항상 붐비던 부두에 드러난 공백> ⓒIGIS Europe

올해 행사에서는 중동 투자자들의 부재가 두드러졌습니다. 지정학적 불안정의 여파로, 그동안 시장의 ‘큰 손’ 역할을 해왔던 중동 투자자들이 대거 불참한 영향입니다. 반면 일본은 ‘Invest Japan’ 부스를 확대하며 현지 파트너십을 강화하고 있었고, 미국 투자자들은 런던 등 주요 도시에서 인재를 적극 확보하며 Value-add 프로젝트에 집중하는 공격적인 모습을 보였습니다.

움직이기 시작한 시장, 아직 돌아오지 않은 확신

올해 MIPIM의 분위기를 한 문장으로 정리하면, 시장은 다시 움직이기 시작했지만 아직 확신을 가지고 전진하는 단계는 아니었습니다. 회복을 이야기하는 목소리는 여전히 존재했지만 현장에서 체감된 분위기는 오히려 훨씬 더 신중했습니다. 투자자들은 기회를 찾는 동시에 리스크를 훨씬 더 예민하게 들여다보고 있었습니다.

이러한 인상은 기관투자자 패널 세션을 통해서도 확인할 수 있었습니다. 투자자들은 지난 3년간 부동산이 다른 자산군 대비 뚜렷하게 부진했다는 점을 먼저 언급하였습니다. 거래량은 여전히 지난 사이클 평균을 크게 하회하고 있으며, 회복 속도 역시 글로벌 금융위기 이후와 같은 빠른 반등과는 달리 점진적으로 진행될 것으로 분석됩니다. 시장은 바닥을 다지고 있는 것처럼 보이지만 반등의 기울기는 생각보다 완만하다는 의미입니다.

현재의 시장 부진이 단순히 금리 문제로 설명되지 않는다는 점도 인상적인 대목이었습니다. 과거에는 금리 상승과 유동성 위축이 핵심 변수였다면, 이제는 지정학 리스크와 AI라는 구조적 변화까지 더해지고 있습니다. 시장은 단순한 경기순환을 넘어 훨씬 복합적인 국면에 들어선 모습입니다. 이번 MIPIM에서 느껴진 신중한 분위기 역시 이러한 변화가 투자자 심리에 반영된 결과로 보입니다.

섹터보다 자산, 그리고 운영의 시대

이어진 투자자 패널 세션에서는 과거처럼 섹터 선택만으로 성과가 갈리던 흐름이 약화되고 있다는 점이 공통적으로 강조됐습니다. 더불어 최근 18개월 동안은 섹터 간 수익률 차이보다 동일 섹터 내에서 자산의 질과 운영 방식에 따른 격차가 더 크게 벌어지고 있다는 분석이 이어졌습니다.

또한 투자자들은 공통적으로 부동산이 점차 ‘운영형(Operational) 비즈니스’로 전환되고 있다는 점을 강조했습니다. 과거의 부동산 투자, 특히 장기 오피스 임대 중심의 투자는 비교적 금융상품의 성격이 강했습니다. 좋은 입지의 자산을 사서 장기 임차계약을 확보하면 이후에는 비교적 안정적으로 현금흐름을 기대할 수 있었습니다.

하지만 지금은 그런 방식만으로는 충분한 수익을 만들기 어려워졌다는 것입니다. 임대료 성장과 비용 효율화, 임차인 관리, 서비스 수준 개선 등 자산관리 전반에서 얼마나 적극적으로 움직이느냐가 결국 성과를 좌우하는 구조로 바뀌고 있다는 점이 거듭 강조되었습니다. 즉, 투자자들은 이제 “어느 섹터에 투자할 것인가”보다 “어떤 자산을 선별하고 어떻게 운영할 것인가”를 더 중요한 판단 기준으로 보고 있었습니다.

리스크 인식 변화와 선별적 투자 전략 강화

투자 전략 측면에서도 흥미로운 공통점이 있었습니다. 패널에 참석한 주요 기관투자자들은 대부분 코어(Core) 및 코어플러스(Core Plus) 중심으로 접근하며, 안정적인 현금흐름과 가치 제고 가능성을 갖춘 투자 기회를 선별적으로 검토하는 경향을 보였습니다.

이와 함께 기관투자자들이 현재 가장 크게 우려하는 요소로는 유동성 부족, 밸류에이션 불확실성, 그리고 지정학 리스크가 꼽혔습니다. 특히 지정학 리스크는 더 이상 일시적인 이벤트가 아니라, 최소 수년 이상 지속될 수 있는 새로운 투자 환경으로 받아들여지고 있는 분위기였습니다. 올해 행사 현장에서 중동 참가자들의 부재와 일부 부스의 한산함으로 체감했던 분위기도 결국 이러한 흐름의 연장선상에 있다고 볼 수 있겠습니다.

유럽, 매력은 높지만 실행 난이도가 높은 시장

한편 패널 세션에서는 유럽에 대한 시각도 비교적 긍정적으로 제시되었습니다. 몇 년 전만 해도 미국이 거의 모든 섹터에서 압도적인 선호를 받았다면, 지금은 유럽이 미국과 비교해도 충분히 경쟁력 있는 시장으로 다시 평가받고 있다는 설명이 나왔습니다. 특히 주거, 산업, 호텔 등 일부 분야에서는 유럽이 오히려 글로벌 자본이 선호하는 지역으로 언급되기도 했습니다.

다만 동시에 유럽은 결코 쉬운 시장이 아니라는 점도 반복해서 강조되었습니다. 유럽은 하나의 시장처럼 보이지만 실제로는 국가별 규제, 언어, 세제, 구조가 매우 다르고, 투자 구조 역시 복잡합니다. 따라서 유럽에 대한 관심이 높아지고 있다는 사실과, 실제로 좋은 투자를 실행할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 결국 이 시장에서는 현지 파트너 선정, 실행력, 그리고 자산을 깊이 있게 이해하는 능력이 무엇보다 중요하다는 점이 다시 한번 확인되었습니다.

데이터센터와 AI, 그리고 부동산의 새로운 질문들

AI와 데이터센터 역시 올해 주요 화두 중 하나였습니다. 다만 흥미롭게도 기관투자자들 모두가 데이터센터를 전통적 의미의 부동산 투자로 보지는 않았습니다. 일부는 데이터센터를 인프라로 보았고, 일부는 상장시장이나 다른 자산군을 통해 AI 사이클에 접근하는 것이 더 적절하다고 판단했습니다. 즉, 데이터센터는 중요한 투자 테마임에는 분명하지만, 모든 부동산 투자자에게 동일하게 유효한 기회를 의미하지는 않는다는 점이 강조됐습니다.

보다 현실적으로 논의된 부분은 AI가 자산 취득이나 개발보다 자산관리와 운영 효율화 측면에서 실질적인 가치를 창출할 수 있다는 점이었습니다. 결국 앞으로의 경쟁력은 특정 테마 자산을 확보하는 것보다, 기존 자산을 얼마나 효율적으로 운영하고 개선할 수 있는지에 더 크게 좌우될 가능성이 높아 보입니다. 이러한 맥락에서 AI 역시 자산의 운영 역량을 강화하는 핵심 도구로 인식되고 있었습니다.

결론: 회복보다 재정렬, 그리고 기본으로의 회귀

종합해 보면, 올해 MIPIM은 시장이 본격적인 회복 국면에 들어섰다는 확신을 주는 자리는 아니었습니다. 오히려 시장이 여전히 낮은 유동성과 높은 불확실성 속에 있으며, 그 불확실성이 이제는 단기 변수라기보다 구조적인 환경 변화로 자리 잡고 있음을 보여주는 자리였습니다.

행사장의 분위기 역시 이를 그대로 반영하고 있었습니다. 일부 구역의 빈 공간과 기대보다 낮은 활기, 중동 참가 축소 등은 단순한 행사 운영 차원이 아니라, 현재 시장이 안고 있는 심리와 자본 흐름의 현실을 상징적으로 보여주는 장면처럼 느껴졌습니다.

그럼에도 불구하고, 이번 MIPIM이 비관론만을 남긴 것은 아닙니다. 오히려 시장이 다시 기본으로 돌아가고 있다는 점은 분명하게 읽혔습니다. 좋은 자산을 선별하고, 운영으로 성과를 만들며, 여러 시나리오에 대비해 유연하게 움직일 수 있는 투자자와 파트너가 결국 기회를 가져가게 될 것이라는 방향성은 오히려 더 뚜렷해졌습니다.

패널의 마지막 메시지 중 하나는 “예측하기보다 준비하라”는 말이었습니다. 올해 MIPIM을 돌아보며 가장 오래 남은 문장도 바로 그것이었습니다. 시장은 아직 완전히 좋아지지 않았고, 회복을 낙관하기에는 여전히 넘어야 할 변수가 많습니다. 하지만 이런 시기일수록 결국 기본에 충실한 전략, 현장에 대한 깊은 이해, 그리고 실행력을 갖춘 플레이어에게 기회가 돌아갈 가능성이 높습니다.

결국 2026년 MIPIM은 회복의 출발점을 확인하는 자리라기보다, 불확실성 속에서 시장이 기준을 다시 세우고 방향을 재정렬하는 과정에 가까웠습니다. 그리고 그 과정 속에서 무엇이 성과를 만드는지에 대한 기준 역시 한층 더 선명해지고 있었습니다.

※ 본 글은 IGIS Europe 장성억 법인장이 직접 기고한 내용입니다.

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