3줄 요약

• 올해 글로벌 경제는 저성장과 인플레이션이 동시에 지속되는 스태그플레이션 국면에 머무를 가능성이 큽니다.

• 이에 상업용 부동산 역시 기조 변화가 본격화되고 있어요. 차익 중심의 투자 방식에서 벗어나 임대 수익 확보와 금융비 절감, 개발 관리 등 다양한 형태로 구조가 고도화되는 모습입니다.

• 이지스자산운용 리서치실이 분석한 올해 상업용 부동산의 섹터별 전망을 공개합니다.

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글로벌 경제의 저성장과 고물가, 스태그플레이션 우려 속에서 글로벌 부동산 투자 시장은 도전적인 시기를 보내고 있습니다. 최근 금리 인하로 인해 일시적으로 2018년 수준의 거래량을 회복했지만 부동산 펀더멘털과 실제 거래가격 간 괴리는 오히려 확대되는 모습입니다.

이러한 상황에서 투자자들은 수익률 극대화보다는 장기적으로 임대료 성장 가능성이 높은 분야와 자산으로 자금을 이동시키는 경향을 보입니다.

국내 부동산 시장 역시 국내외 다양한 변수들로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 기업들의 구조조정과 사업 재편으로 인해 부동산 수요가 약화되고 있으며, 건설 및 주택 경기 침체로 인해 신규 착공 물량이 급격히 줄어드는 추세입니다. 동시에 현금 확보를 위한 기업들의 자산 매각 및 유동화 사례가 증가할 것으로 예상되면서 상업용 부동산은 또 한 번 중요한 전환점에 도달할 전망입니다.

내년 상업용 부동산 시장은 어떻게 전개될까요? 이지스자산운용 리서치실이 진단한 2025년 국내외 상업용 부동산의 주요 과제와 잠재적 기회를 살펴봅니다.

글로벌 자금 흐름의 보수화 지속

2025년 글로벌 경제는 저성장과 인플레이션이 동시에 지속되는 스태그플레이션 국면에 머무를 가능성이 높습니다. 특히 트럼프 2기의 보호무역 정책과 관세 조치로 인해 유럽과 아시아 경제는 복합적인 영향을 받을 것으로 보이며, 한국은 대중국을 포함한 주요 수출 감소로 인해 경제 전반에 하방 압력이 예상됩니다.

더불어, 한미 금리 격차의 지속은 외국인 자본의 유출 가능성을 높이고 이에 따라 환율 상승과 원화 가치 하락이 예상되면서 수입 비용 부담이 가중될 것으로 예상되는데요. 이러한 경제적 부담은 국내 기업들의 투자 위축과 고용 감소라는 부정적인 파급 효과를 현실화할 가능성을 높일 수 있습니다.

글로벌 부동산 투자 여력도 축소되는 모습을 보이고 있습니다. 2024년 글로벌 드라이파우더 규모는 3,700억 달러로 전년 대비 28% 감소한 것으로 추정됩니다.

지역별 펀드레이징 비중을 보면 올해 11월 기준 북미 74.9%, 유럽 12.9%, 아시아 및 기타 지역 6%로 집계됐습니다. 2021년 북미 비중이 60%, 아시아 및 기타 지역이 17.7%였던 것을 고려하면, 자금 설정이 북미 중심으로 더욱 집중되고 있음을 알 수 있습니다. 이는 글로벌 자금 흐름이 점점 더 보수적이고 선별적으로 변화하고 있음을 보여줍니다.

2024년 국내 상업용 부동산 시장은 약 13조 9,000억 원의 거래 규모를 기록하며 전년 동기 대비 28% 증가했습니다. 특히 오피스와 일부 대형 호텔 거래가 시장 성장을 주도하며 눈길을 끌었는데요. 이어서 내년 국내 상업용 부동산 시장은 어떤 흐름을 보일지, 섹터별로 자세히 살펴보겠습니다.

오피스: 임대료 부담과 순증평 둔화세 지속

오피스의 경우 2025년 일부 가격 조정이 발생하더라도 캡레이트 스프레드의 상승폭이 제한적일 것으로 예상되며, 투자 수익을 확보하기 위한 여건이 부담스러울 것으로 보입니다. 또한, 임차인 수요의 불안정성과 보수적인 투자 기조의 지속으로 인해 임대 수익성이 우수한 자산으로 자금과 유동성이 집중될 가능성이 높습니다.

이에 따라 기존의 우량 입지 자산을 통한 매매 차익 중심의 투자 방식에서 벗어나 임대 수익 확보와 금융비 절감, 개발 관리 등 다양한 형태로 상업용 부동산 투자 구조가 고도화될 것으로 전망됩니다.

3분기 기준 2024년 오피스 거래 규모는 전년 동기 대비 46% 증가한 8조 6,000억 원을 기록했으며, 캡레이트는 전년과 유사한 4.5%로 유지되었습니다. 오피스 임대료 상승률은 2023년 9%에서 2024년 7%로 둔화되었으며, 대형 오피스와 중소형 오피스 간 임대료 격차는 더욱 확대된 것으로 나타났습니다.

또한 평균 공실률은 2.9% 수준을 유지하고 있으나CBD(광화문)와 YBD(여의도)의 중소형 오피스 공실률의 증가 추세가 포착되었습니다. 특히, 2025년 상반기에는 마곡을 중심으로 기타 권역에서 공실률이 일시적으로 상승할 가능성이 예상됩니다.

오피스 임대료 부담이 지속되면서 내년에도 순증평 둔화세가 이어질 전망입니다. GBD(강남), YBD(여의도), BBD(분당·판교)에서는 동일 권역 내 이전 비중이 70% 이상으로 높게 나타나 안정적인 흐름을 유지하고 있는 반면, CBD(광화문)는 임대료 부담으로 인해 기존 임차기업의 권역 이탈 비중이 높아지는 것으로 나타났습니다.

거래 측면에서는 CBD 내 중대형 오피스 거래가 평당가 상승세를 견인한 반면, 소형 규모에서는 거래 가격 조정이 이루어졌습니다. 특히, 비우량 자산을 중심으로 조정 기조가 점차 가시화되고 있는 상황입니다.

2025년 이후 오피스 공급 예정 물량은 연평균 약 26만 평에 이를 것으로 예상되며, 이 중 상당 부분이 CBD 지역에 집중될 것으로 보입니다. 이는 일각에서 공급 과잉에 대한 우려를 불러일으키고 있지만, CBD 지역 오피스 자산의 약 40%가 1990년 이전에 준공된 노후 건물이라는 점을 고려할 필요가 있습니다.

리서치실은 “CBD 지역의 신규 이전 수요와 현재 진행 중인 개발사업의 준공 시기가 조정될 가능성을 고려할 때, 일시적인 공급 집중으로 인해 시장에 큰 충격이 발생할 가능성은 제한적일 것”이라고 밝혔습니다.

물류: 공급량 감소, 구조적 변화의 신호탄

2025년 물류 시장은 스프레드 상승과 NPL(부실채권) 거래 증가가 예상되며, 글로벌 투자자를 중심으로 한 공격적인 투자가 지속될 전망입니다. 동시에 신규 공급 감소와 보수적인 투자 기조가 맞물리면서 과잉 공급 우려는 점진적으로 해소될 가능성이 높습니다. 이와 함께 데이터센터 용도 전환이나 선매입 거래 증가 등 물류 자산 거래 방식이 다양화될 것으로 보이며, 스마트 풀필먼트와 물류 운송 인프라 같은 차세대 물류 수요 증가가 주요 트렌드로 부각되고 있습니다.

2024년 물류 시장 동향을 살펴보면, 3분기 기준 물류센터 거래 규모는 전년 동기 대비 36% 감소한 2조 2,000억 원으로 집계됐습니다. 캡레이트와 국고채 스프레드는 각각 5.8%와 287bps로 전년 대비 확대되었으며, 거래 건수는 중소형 규모 및 남부권 중심으로 회복세를 보였습니다. 다만, 실물 거래가격은 용도 전환과 같은 특수 거래를 제외하면 전반적으로 하락세였습니다. 

공실률 측면에서는 상온 물류센터의 평균 공실률이 17%, 저온 물류센터는 38%로 나타났습니다. 동남권 신축 물류센터의 공실률은 소폭 감소했으나 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 남부권 및 서부권의 신규 공급으로 인해 상온 공실률이 다시 증가했습니다. 신축 자산의 임차가 진행되는 반면, 공급량은 급감하면서 공실률은 점차 감소할 것으로 예상됩니다.

규모별 거래를 살펴보면 중대형 이상 거래에서는 신축 자산이 거래의 94%를 차지하며 신축 선호도가 높게 나타났습니다. 전반적인 가격 위축 속에서도 신축 자산이나 우량 임차인이 마스터리스 형태로 임대된 자산은 안정적인 임대수익을 기반으로 프리미엄을 확보할 수 있었습니다.

또한, 기존 물류 거래 활성화 지역이 주요 고속도로 인접 권역에 한정되어 있던 반면 최근에는 중대형 규모의 NPL 자산 및 가격 조정 자산 거래가 늘어나며 국도 인근 지역으로 거래 범위가 확장되고 있는 모습입니다.

특히 2025년에는 물류 시설 공급이 급격히 위축될 것으로 예상됩니다. 신규 공급 물량은 전년 대비 75% 감소하며 2013년 이후 가장 낮은 수준에 머무를 것으로 전망입니다. 또한 2024년 신규 착공 건수가 2017년 이후 최저 수준으로 떨어진 만큼, 이번 공급 둔화는 단순한 단기 조정이 아닌 구조적 변화의 신호로 해석되고 있습니다.

호텔: 의미 있는 실적개선으로 투자심리 회복

3분기 기준 2024년 인바운드 관광객 추이는 분기당 440만명으로 팬데믹 이전 수준을 회복했습니다. 특히 외국인 관광객 평균 지출 및 숙박비가 2019년 대비 각각 82%, 51% 상승했고 이에 힘입어 서울 4, 5성급 호텔의 운영실적이 개선되었습니다.

호텔 거래 규모는 2조 1,000억원으로 전년 동기 대비 520% 증가했는데요. 2022년에는 대형 투자사들이 주도하는 용도 전환 목적 거래가 중심이었으나 2024년에는 운영 목적의 거래가 크게 늘었습니다.

팬데믹으로 인한 변동성 리스크에 노출되었던 호텔 시장은 수요 증가 및 신규 공급 부족으로 현금흐름이 개선되며 시장 반등을 꾀하고 있습니다. 이지스자산운용 리서치실은 국내 호텔 시장이 팬데믹 이후 단순한 양적 회복을 넘어서 수요 변동성에 대응하기 위해 코리빙, 시니어 하우징 등 다양한 기능과의 접목 및 운영 차별화 등을 통해 안정성과 질적 개선이 동시에 이루어질 것으로 전망하고 있습니다.

이지스자산운용 리서치실은 국내 호텔 시장이 팬데믹 이후 양적 회복을 넘어, 수요 변동성에 대응하기 위해 코리빙, 시니어 하우징 등 다양한 기능과의 접목과 운영 차별화를 통해 안정성과 질적 개선이 동시에 이루어질 것으로 전망하고 있습니다.

더불어 최근 구매력이 높은 미국과 대만 관광객들의 비중이 증가하고 있으며, 이로 인해 인바운드 관광객들의 소비지출이 2019년 대비 평균 82% 상승한 점도 주목할만한 변화입니다. 이러한 변화는 글로벌 투자자들이 호텔 고급 브랜드와 제휴하여 운영 역량을 차별화하려는 전략으로 이어지고 있습니다.

그 일환으로 티마크 그랜드호텔 명동을 매입한 TPG안젤로고든은 리모델링을 통해 외국계 호텔 브랜드인 IHG의 ‘보코(voco)’로 변경하여 운영을 지속할 계획입니다. 또한 2026년에는 아시아 최초로 ‘메종 델라노’가 서울 강남에, 2027년에는 ‘로즈우드’가 서울 용산구에 각각 개관할 예정입니다. 이러한 움직임은 서울의 주요 지역에서 글로벌 호텔 브랜드들이 활발히 진출하고 있음을 잘 보여줍니다.

2025년에는 환율 메리트와 K-culture로 인한 호텔 인바운드 수요 개선이 지속되며 특히 4성급과 5성급 호텔을 중심으로 운영 실적이 더욱 향상될 전망입니다. 이에 따라 운영 목적으로 호텔 자산을 매입하려는 글로벌 운용사들의 매수 활동이 활발해지고, 글로벌 유명 호텔 체인의 국내 진입 및 포트폴리오 확장이 가속화될 것으로 예상됩니다.

다만, 현재의 정치적 불안 및 불확실성으로 인해 수요 증가 및 투자에 대한 속도는 둔화될 수 있습니다. 동시에 내국인들의 아웃바운드 수요가 위축되어 둔화된 호텔 수요에 대한 부분을 동시에 지지해줄 가능성도 제기됩니다. 차이점이라고 하면 팬데믹 이전 내국인 수요가 4, 5성급에 집중됐다면 향후에는 가성비가 높은 3성급 중심의 수요가 확대될 것으로 예상됩니다.

데이터센터: 비용효율화가 핵심 과제

향후 데이터센터 시장은 클라우드 중심으로 재편되며 산업 전반에 걸쳐 구조적 전환을 이룰 것으로 전망됩니다. 이는 클라우드와 코로케이션 데이터센터 실물 시장이 각각 연평균 14.9%와 11.8%의 고속 성장을 지속하며, 2030년까지 클라우드 데이터센터의 점유율이 절반을 차지할 것으로 예상되기 때문입니다. 특히, 경제적 효율성을 중시하는 수요 이동이 활발해지면서, 엔터프라이즈 데이터센터의 비중은 점진적으로 축소될 가능성이 높습니다.

글로벌 데이터센터 시장은 연평균 10.5%의 성장률을 보이며 2030년경 약 800조 원 규모에 이를 것으로 예상됩니다. 이와 같은 폭발적인 성장세는 데이터센터 산업의 확장성을 보여주지만 상업용 부동산 관점에서는 거래 시장의 규모가 제한적이라는 점에서 검증이 필요하다는 신중한 시각도 제기되고 있습니다.

실제로 글로벌 데이터센터 거래 시장은 2017년 이후 연간 약 20조 원 규모로 안정적으로 유지되고 있으나, 산업 성장률에 비해 거래 규모의 증가 속도는 다소 더딘 상황입니다. 이러한 점은 데이터센터 시장의 높은 성장성과 투자 리스크 간의 균형이 중요한 과제로 대두되고 있음을 시사합니다.

특히, 데이터센터 개발과 운영에서 수익성을 확보하기 위해 비용 효율화가 핵심 과제로 부각되고 있습니다. 개발 단계에선 냉각, 기계 및 전기 시스템(MEP) 비용이 전체 개발비용의 50~60%를 차지하며 기술 발전과 교체 주기가 빠른 시설 특성상 초기 설비투자 부담이 큰 편입니다. 따라서 투자 초기부터 추가적인 수익 구조 및 Exit, 투자 회수 기간에 대한 부분도 투자 결정의 중요한 요인이 됩니다.  

운영 단계에서는 전력과 냉각 시스템이 운영비용의 60~80%를 차지하므로 에너지 효율을 높이는 것이 수익성에 중요한 영향을 미치는 핵심 요소입니다. 이에 따라 글로벌 클라우드 서비스 제공업체(CSP)들은 데이터센터 밸류체인 내에서 반도체 칩 디자인, 냉각 시스템, 전력 효율화 기술 등 데이터센터의 전력 효율을 극대화할 수 있는 분야에 주력 투자를 이어가고 있습니다. 

라이프사이언스: 임차인과 오퍼레이터 발굴이 관건

라이프사이언스 기업들의 성장을 이끄는 핵심 요소는 연구 중심 병원, 대학, 그리고 벤처캐피탈(VC)과의 협력을 위한 클러스터 조성입니다. 글로벌 라이프사이언스 클러스터는 대부분 병원이나 대학을 중심으로 형성되며, 대기업과 벤처캐피털(VC)의 스폰서십을 통해 스타트업과의 오픈 이노베이션 형태의 협업도 활발히 이루어지고 있습니다.

하지만 국내 시장은 관련 산업의 중소형 기업들이 많고 주요 연구중심 병원 및 대학 주변의 지역은 임대료 부담이 커 대부분의 기업들이 주변 부도심 지역의 지식산업센터를 중심으로 집중되고 있습니다. 또한 인재 확보가 중요한 핵심 요소지만 우수 인재들은 서울과 거주 환경에 대한 선호도가 높아, 관련 시설의 개발과 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이 발생하고 있습니다.

이 외에도 라이프사이언스 자산 투자는 산업적 특성과 함께 여러 도전 과제를 동반하고 있습니다. 우선 신약 개발 및 바이오테크 연구 개발의 성공 가능성이 낮은 탓에, 높은 임대료를 안정적으로 낼 수 있는 임차인을 확보하기가 쉽지 않다는 문제점이 있습니다.

또한 연구 중심 병원과 의과대학 주변에서 개발 가능한 부지를 확보하는 데에도 어려움이 따르며, 토지 비용 상승과 대규모 부지 요구로 인해 프로젝트 추진이 복잡해지고 있습니다.

초기 사업비 부담과 운영 문제도 라이프사이언스 투자에서 중요한 고려사항입니다. 라이프사이언스 시설은 일반 오피스 건물에 비해 건축비와 M&E(기계 및 전기설비) 관련 추가 비용이 10~20% 더 높으며, GMP 인증 공정시설이나 클린룸 등 특수 설비 규제에 따라 더 큰 비용이 발생할 수 있습니다.

라이프사이언스 클러스터의 운영 주체는 인재 양성 기관과 병원, 연구소, 공공기관 등 다양한 관계자들과의 긴밀한 연계를 필요로 합니다. 그러나 국내에서는 이러한 연계와 협업을 효과적으로 관리하고 운영할 수 있는 전문성을 갖춘 오퍼레이터가 부족한 실정입니다. 이는 클러스터 운영의 안정성과 장기적인 성과를 확보하는 데 있어 중요한 제약으로 작용할 수 있어, 글로벌 수준의 경쟁력을 확보하기 위해 해결해야 할 핵심 과제로 지목됩니다.

이러한 과제가 존재하긴 하지만 타 산업에 비해 라이프사이언스 산업의 성장 속도와 규모는 높을 것으로 예상됩니다. CDMO 및 제조, 기술 기반의 국내 기업들은 글로벌 수준과 비교해도 경쟁력을 갖추고 있으며, 국내 산업 성장 흐름을 고려할 때 지속적인 관심을 기울여야 할 성장 가능성이 큰 섹터로 평가됩니다.

도심물류: 차세대 트렌드 전환을 준비해야 할 때

리테일의 차세대 혁신으로 주목받는 MFC(Micro Fulfillment Center)는 글로벌 기업들이 중심이 되어 파일럿 테스트를 확대하고 있습니다. 글로벌 MFC 시장은 연평균 41.5%의 성장률을 기록하며, 2032년에는 약 114억 달러 규모에 이를 것으로 전망됩니다.

현재 MFC는 유통, 물류, 헬스케어 및 제약 등 다양한 분야에서 도입 중이며 이들은 각각의 특화된 형태로 MFC를 운영하고 있습니다. 가장 앞서 나간 곳으로 평가되는 기업은 Walmart로, 물류 자동화 파트너십을 체결하고 인수 및 투자에 적극적인 면모를 보이고 있습니다. 세부 전략으로는 기존 점포 공간을 활용한 In-store형 MFC와 독립적인 Standalone형 MFC를 병행하여 하이브리드 형태의 도심 물류 네트워크를 강화해왔습니다.

국내에서도 CJ대한통운, 쿠팡, 네이버, 마켓컬리와 같은 주요 기업들이 MFC 도입을 추진 중이지만 아직 초기 단계에 머물러 있습니다. 이에 MFC가 상업용 부동산 섹터에서 본격적으로 성장하기 위해서는 몇 가지 중요한 병목 요소를 해결해야 한다는 분석이 나옵니다.

우선 기술 라이선싱(Technology Licensing)이 중요한 요소로 부각됩니다. MFC는 다품종 소량 처리와 같은 복잡한 작업을 수행하기 위해 AI 기반 로보틱스 및 자동화 기술이 필수적입니다. 단순히 부동산 자산을 제공하는 것만으로는 충분하지 않으며, MFC 운영에 필요한 기술적 전문성을 확보할 수 있는 모델이 필요합니다.

또한, MFC가 임차인의 기존 관리 소프트웨어와 원활히 연동될 수 있도록 시스템 연속성을 보장하는 것도 중요한 과제입니다. 이를 통해 운영 효율성을 극대화하고 MFC 도입의 실질적인 가치를 높여야 합니다.

아울러, 미국에서 활발히 진행되고 있는 MFC 파일럿 프로젝트와 같은 사례가 국내에서도 필요합니다. 이는 엔드유저의 구체적인 물류 요구에 맞춘 테스트와 검증을 통해 상업적 성공 가능성을 높이는 필수적인 단계로 평가됩니다. 이외에도 현재 많은 기업들이 MFC 솔루션 기술력을 갖추지 못한 상황임을 감안하여, MFC를 플랫폼 서비스 형태로 제공하고 활용할 수 있는 환경을 조성하는 것이 중요합니다.    

임대주택: 규모의 경제로 수익성 높이는 것이 중요

임대주택 시장은 변화하는 경제 환경 속에서도 여전히 안정적인 수익을 제공하는 필수재로서 중요한 역할을 합니다. 더불어 그동안 임대주택 시장의 큰 장벽으로 작용했던 대출 규제가 완화되었다는 점, 건전한 기업형 임대주택 시장을 형성할 수 있는 펀더멘털이 점차 갖춰지고 있다는 점이 시장에 긍정적인 신호를 더합니다. 이에 따라 임대주택은 투자 자산으로서 더욱 가치 있는 선택지가 되고 있으며, 이러한 변화는 새로운 기회를 창출하는 중요한 전환점을 맞이하고 있습니다.

현재 국내 리츠가 전개하는 임대주택 시장은 임대료 수입의 38%가 이자비용으로 나가는 구조로, 이는 글로벌 리츠 시장에 비해 상대적으로 높은 수준입니다. 또한 위탁 운영 관련 수수료 비용도 임대료 수입의 32%로 매우 높습니다. 때문에 주거 리츠의 수익성을 높이기 위해서는 편입 자산 수를 확대하여 부동산 관리 및 자산 관리 수수료를 절감하고, 규모의 경제를 실현하는 것이 필요합니다.

미국과 일본 주거 리츠의 사례를 보면 자산 수가 증가할수록 배당 수익률이 상승하는 현상이 관찰되고 있습니다. 이를 통해, 국내 주거 리츠도 자산 수를 확대하고 리스크 분산 및 관리 수수료 협상력을 강화하는 한편, 운영 자동화 등의 방안을 통해 수익성을 개선할 수 있을 것입니다.

또한, 토지 가격과 차입금 비중이 낮을수록 주거 리츠의 수익성이 양호한 경향이 있습니다. 이는 토지 가격이 높을수록 임대료는 상승하지만, 평균 토지가 상승분 대비 임대료 상승분이 크지 않다는 점을 시사합니다. 따라서 임대료 상승에 따른 허들을 고려한 토지의 가격 설정이 매우 중요하며, 신중한 토지 검토와 전략적 접근이 필요합니다.

결론적으로, 임대주택 시장에서의 수익성 향상은 단기적인 임대료 인상 만으로는 한계가 있으며 리스크 분산, 운영 자동화, 적절한 토지 가격 설정 등 종합적인 전략을 통해 이뤄질 수 있습니다. 이 과정에서 글로벌 시장의 흐름을 반영하고, 국내 시장에 맞는 맞춤형 전략을 세우는 것이 성공적인 임대주택 시장 확장을 위한 중요한 열쇠가 될 것입니다.

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