금리인하와 함께 찾아올 리츠의 시간

3줄 요약

금리인하가 다가오고 있습니다. 연방준비제도(Fed)도 정확한 시기에 관해서는 말을 아끼고 있지만, 올해 안으로는 통화정책을 완화하겠다는 의지를 보이고 있어요.
금리인하 국면을 앞두고 시장은 수혜가 기대되는 투자처를 물색하고 있는데요. 가장 돋보이는 건 리츠입니다. 금리가 내려가면 리츠는 가치 상승을 기대할 수 있거든요.
특히 국내 리츠의 투자 매력이 두드러집니다. 상대적으로 우호적인 환경에 놓여있고, 또 리파이낸싱으로 이자 부담도 줄어들고 있거든요. 여기에 더해 국내 리츠의 가치 제고 노력도 주목할 필요가 있습니다.

세상에 영원한 건 없다고 하죠. 금리도 마찬가지입니다. 오히려 더욱 규칙적으로 국면 전환이 이루어집니다. 확실한 사이클이 존재하니까요.

쉽게 말하면 이런 겁니다. 경제가 성장하면서 활기를 띠면 물가가 오릅니다. 인플레이션이 극심해지면 중앙은행은 물가를 잡기 위해 금리를 올려요. 시중에 풀린 돈을 통제하기 위해서죠. 고금리 환경이 조성되면 물가는 잡히지만 경제 성장은 둔화됩니다. 그러면 또 중앙은행이 나섭니다. 금리를 내려서 경제 성장을 촉진하는 거예요. 이게 하나의 사이클입니다. 이후 경제 성장과 더불어 다시 물가가 오르면? 이 문단의 처음으로 돌아갑니다.

이 순환 구조는 지금도 여전히 작동하고 있습니다. 직전의 금리인상도 중앙은행인 연방준비제도(Fed)가 치솟은 물가를 잡기 위해서 단행한 거였으니까요. 그리고 고금리 환경이 조성되면서 인플레이션도 차츰 완화됐고요. 그럼, 다음 단계는 무엇일까요?

바로 금리인하입니다.

“그래도 금리는 인하한다. ”

물론 변수가 많습니다. 금리인하를 위해서는 경제 성장 둔화와 이를 통한 인플레이션 통제가 선행되어야 하는데요. 현재 미국 경제는 뜨거운 노동시장과 활발한 소비를 버팀목 삼아 탄탄한 모습을 보이고 있습니다. 당연히 인플레이션도 연준이 목표한 만큼 하락하지 않았고요. 연준 입장에서는 당장 금리를 내리기엔 부담스러울 수밖에 없는 상황입니다.

그러나 이는 어디까지나 시기의 문제예요. 변수로 인해 금리인하 시기가 조정될 수는 있어도, 금리가 인하되리라는 사실은 변하지 않습니다.

게다가 그 시기마저 마지노선이 있어요. 연준은 올해 안으로 금리를 내리겠다는 강한 의지를 드러내고 있거든요. 존 윌리엄스 뉴욕 연방준비은행 총재와 수잔 콜린스 보스턴 연방준비은행 총재가 나란히 입을 연 것만 봐도 알 수 있죠.

구체적으로 존 윌리엄스 총재는 “비록 길은 험난하지만, 물가는 계속 하락할 것”이라며 “따라서 올해부터 금리를 점진적으로 내리는 게 현명하다고 본다”고 설명했습니다. 또 다른 인터뷰에서도 “우리는 어느 시점에선가 금리를 정상적인 수준으로 되돌리기 위한 과정을 시작해야 한다”며 “이 과정은 올해 시작되리라고 생각한다”고 거듭 강조했고요.

수잔 콜린스 총재 역시 이와 같은 견해를 내비쳤는데요. 그는 “인플레이션이 계속 둔화하리라는 생각은 바뀌지 않았지만 더 오랜 시간이 걸릴 수는 있다”고 말하면서도 “그러나 여전히 올해 하반기에 금리인하가 시작될 것으로 예상한다”고 덧붙였어요.

다가오는 금리인하, 주목할 자산은?

언제가 될지는 알 수 없지만 적어도 올해 안에 금리가 내려갈 가능성이 크다는 사실을 확인했으니, 투자자가 할 일은 한 가지입니다. 금리인하 예상 국면에서 매력적인 투자처를 찾는 거죠.

금리인하가 다가오면서 주목받는 투자처는 다양합니다. 가장 먼저 떠오르는 건 역시 채권입니다. 기준금리와 채권 가격은 거꾸로 움직이거든요. 즉 금리인하가 이뤄지면 채권 가격은 상승하는 식이죠. 따라서 통화정책 완화를 앞두고 채권을 매입하면 실제 금리가 인하됐을 때 차익실현을 기대할 수 있습니다. 왜 금리인하를 앞두고 항상 채권 투자에 대한 이야기가 나오는지 알 것 같죠.

<금리와 채권의 관계> 출처: Source: Manulife Investment Management

그러나 채권만큼, 어쩌면 채권보다 더욱 매력적이지만 상대적으로 주목 받지 못하는 투자처가 하나 있습니다. 바로 리츠(REITs)예요.

리츠는 소액 투자자들로부터 모은 자금으로 부동산이나 관련 대출에 투자해 수익이 발생하면 이를 배당해 주는 구조입니다. 뮤추얼펀드와 비슷한데, 투자 대상만 증권이 아닌 부동산인 거죠.

리츠의 매력은 여러 가지인데요. 소액으로 부동산 투자가 가능하다거나, 거래가 용이하다는 점은 당연하고요. 또 빼놓을 수 없는 건 배당입니다. 리츠는 일정한 주기로 성과에 따라 배당금을 지급해요. 투자자는 이를 통해 안정적인 현금흐름을 창출할 수 있습니다. 그리고 리츠 가치가 상승했을 때 매도하면 시세차익까지 얻을 수 있어요. 즉 안정성과 수익성, 두 마리 토끼를 모두 잡는 셈이죠.

리츠를 향해 불어오는 거대한 순풍

리츠는 금리와 긴밀하게 연결되어 있습니다. 당연한 말이지만, 금리가 오르면 대출 금리도 오르고 금리가 내려가면 대출 금리도 내려가니까요. 리츠는 부동산에 투자하기 때문에 그 특성상 부채비율이 높은데요. 따라서 금리가 오르면 리츠의 자금조달 비용이 늘어나고, 반대로 금리가 내리면 부담이 줄어듭니다. 즉, 금리인하 국면에서는 리츠의 수익성 제고를 기대할 수 있다는 의미입니다.

이는 과거 사례만 봐도 확인할 수 있는데요. 약 10년 전인 2014년, 리츠는 거의 10년 만에 최대 상승률을 기록하면서 시장수익률을 한참 뛰어넘는 퍼포먼스를 보였습니다. 당시 저금리 환경 속에서 벤치마크로 여겨지는 10년물 국채수익률이 꾸준히 하락했기 때문이죠. 올해 통화정책이 완화되면 이러한 흐름이 재현될 가능성이 높습니다.

금리와의 상관관계 때문에 리츠 자체가 매력적이지만, 그중에서도 어떤 리츠는 특히 더 주목할 가치가 있습니다. 어떤 종류의 부동산 자산에 투자하는지에 따라 더욱 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있거든요. 대표적인 게 데이터센터 리츠입니다. 최근 인공지능(AI) 열풍이 불면서 데이터센터 수요가 급증하고 있잖아요. 이는 데이터센터를 임대하고 수익을 창출하는 데이터센터 리츠에는 수익성을 제고할 수 있는 환경입니다. 물론 데이터센터 리츠에 투자한 투자자들도 더욱 좋은 성과를 기대할 수 있고요.

월스트리트 이목 끄는 리츠

통화정책 완화를 앞두고 리츠를 주목해야 한다는 건 일종의 방정식과 다르지 않습니다. 그리고 그 누구보다 자금 흐름에 민감한 큰손 투자자들이 이 사실을 모를 리 없죠. 큰손 투자자들은 이미 누구보다 빠르게 움직였습니다.

최근 세계 최대 규모를 자랑하는 사모펀드 블랙스톤은 민간 임대 주택 회사 아파트먼트 인컴 리츠를 인수했습니다. 그것도 무려 100억 달러, 한화로 14조 원에 가까운 금액을 투자해서 말이죠. 그뿐만 아니라 블랙스톤은 회사의 포트폴리오 강화를 위해 4억 달러를 추가 투자할 계획이라고 밝히기도 했습니다. 이 소식만 봐도 리츠의 투자 매력이 높아지고 있다는 사실을 엿볼 수 있죠.

월스트리트에서도 리츠 투자에 대한 긍정적인 평가가 쏟아지고 있습니다. 거대 자산운용사인 피델리티 인베스트먼트는 리츠에 대해 낙관적인 전망을 내놓았습니다. 피델리티 인베스트먼트가 특히 주목한 리츠는 쇼핑센터 리츠와 데이터센터 리츠, 그리고 헬스케어 리츠인데요.

이에 대해 피델리티 인베스트먼트는 “장기적인 성장 잠재력이 높아 매력적인 투자 기회로 본다”고 설명했습니다. 또한 크리스핀 러브 파이퍼 샌들러 애널리스트는 “부동산과 관련해 더 광범위한 거래가 활발해질 준비가 됐다는 신호가 엿보인다”고 강조했어요.

기회는 가까운 곳에

그러나 기회는 먼 곳에만 있는 게 아닙니다. 오히려 국내 리츠가 글로벌 리츠 이상으로 투자 매력이 있다는 의견도 나와요. 부동산 자산에 대해 상대적으로 우호적인 환경이 조성되어 있고, 이와 발맞춰 부담도 줄어들고 있거든요. 또한 국내 리츠가 가치 제고에 열심이라는 점도 주목할 만합니다.

국내 리츠는 주로 사무용 빌딩과 소매용 부동산, 물류센터 등을 담고 있는데요. 국내에 위치한 사무용 빌딩은 실질 공실률이 3% 미만일 정도로 수요가 높고, 소매용 부동산도 대부분 장기 임대계약을 맺고 있어 부담이 적습니다.

물류센터는 공급 과잉 우려가 있기는 했지만, 최근 분위기가 달라지고 있죠. 알리익스프레스와 테무 등 중국 직구 플랫폼이 국내에서 인기를 끌고 있고, 게다가 물류 경쟁에 불이 붙으면서 최대 수혜자로 부상했거든요.

게다가 최근 국내 리츠의 리파이낸싱이 진행되며 대출 이자 비용이 줄어들었다는 점도 주목해야 합니다. 그동안 리츠를 짓눌렀던 부담이 한결 해소된 셈이니까요. 리파이낸싱이 원활하게 진행되면 국내 리츠의 투자가치는 더욱 부각될 것으로 보입니다. 김선미 신한투자증권 애널리스트는 “자금조달 금리가 예상보다 낮게 형성되고 있어 긍정적”이라고 설명했어요.

외부 변수 말고도 눈여겨볼 지점은 또 있습니다. 국내 리츠들은 최근 가치를 끌어올리기 위해 노력하고 있습니다. 배당을 확대하거나 특별배당을 실시하고, 자사주 매입을 추진하는 등이죠. 이런 주주가치 제고 노력은 결국 퍼포먼스로 이어지기 마련이라, 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

도전적인 환경 속에서도 탄탄하게 버티는 가운데 주가 부양 노력까지. 이런 상황에서 금리인하라는 순풍까지 불어온다면 어떻게 될까요? 마치 돛이라도 단 것처럼 가치가 더욱 상승하겠죠. 지금이야말로 바닥을 찍고 반등하는 국내 리츠에 투자할 때라는 목소리가 커지는 이유입니다.

다만 리스크도 있습니다. 우선 금리인하 시기가 불명확하다는 점입니다. 특히 한국 기준금리는 미국에 뒤따라 움직이기 때문에 금리인하가 내년에나 이뤄질 가능성도 있어요. 따라서 고금리 환경을 잘 버텨낼 수 있는 저력이 있고, 그러면서도 성장 잠재력도 있는 리츠를 잘 선별할 필요가 있습니다. 그리고 이를 위해서는 어떤 자산을 담고 있는지 살펴봐야 합니다.

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