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3줄 요약

미국 부동산 시장이 회복 국면에 접어들면서 멀티패밀리가 특히 주목받고 있습니다. 수요와 공급의 불균형 등 구조적인 요인으로 수혜가 기대되기 때문이에요.
큰손 투자자들도 발 빠르게 멀티패밀리 투자에 나섰는데요. 블랙스톤을 비롯해 브룩필드, KKR, 아폴로 등이 적극적으로 뛰어들었습니다. 앞다퉈서 거금을 풀고 있죠.
이 같은 흐름에 발맞춰 한국의 멀티패밀리 시장 역시 주목받고 있습니다. 전세 중심의 주거 구조가 점차 변화함에 따라, 글로벌 기관투자자들의 관심도 함께 높아지는 분위기입니다.

미국 상업용 부동산 시장은 지난 몇 년간 어려운 국면을 겪어왔습니다. 팬데믹으로 오피스를 중심으로 한 상업용 부동산 수요가 급감하면서 위기가 본격화됐고, 이어진 고금리 환경은 이를 더욱 심화시켰습니다. 단기간 내 회복될 것이라는 기대와 달리, 공실률은 높은 수준을 유지했고 거래량은 감소했으며, 자산 가격 상승세도 둔화되었죠.

그러나 최근 들어 분위기에 점진적인 변화가 감지되고 있습니다. 지역 및 자산 유형별로 차별화된 흐름이 여전히 존재하지만, 전반적으로 모기지 금리가 안정세에 접어들면서 시장은 바닥을 통과했다는 인식이 확산되고 있습니다. 이에 따라 거래량이 증가하고, 대도시를 중심으로 가격 회복세도 나타나고 있습니다. 이러한 회복 흐름 속에서 특히 주목받는 자산이 바로 멀티패밀리입니다.

멀티패밀리란 하나의 건물 또는 단지 내에 여러 세대가 거주하는 다가구 임대주택을 의미합니다. 일반적으로 단지당 100세대에서 300세대 규모로 구성되며, 연소득 6만 달러 이상의 중산층 이상 계층이 주요 임차인입니다.

특히 상업용 부동산 시장 내에서도 멀티패밀리는 비교적 탄탄한 현금흐름과 낮은 공실률, 경기 방어적 성격 덕분에 투자자들 사이에서 인기가 높습니다. 최근 오피스, 리테일 등 다른 자산군이 구조적 위기를 겪는 가운데, 멀티패밀리는 실수요 기반의 임대 수요가 견고하게 유지되며 상대적으로 안정적인 투자처로 부각되고 있죠.

그렇다면, 현재 부동산 시장에서 멀티패밀리가 왜 더욱 주목받고 있는지, 그 이유를 하나씩 살펴보겠습니다.

공급보다 강한 수요, 주택 시장의 불균형

먼저 수요 측면을 살펴보면, 주거 공간에 대한 수요는 여전히 견조합니다. 그 배경에는 미국 내 주택 공급 부족 문제가 자리하고 있습니다. 국책 부동산 담보대출 기관인 프레디맥(Freddie Mac)에 따르면, 현재 수요를 충족하기 위해 필요한 주택 수는 약 1억 5,070만 가구인 반면, 실제 주택 재고는 약 1억 4,700만 가구에 불과합니다.
즉, 약 370만 가구는 자금이 있어도 집을 구할 수 없는 상황이라는 의미입니다.

특히 주목할 만한 점은 주택 구매 비용 증가로 임대주택에 대한 수요가 뚜렷하게 증가하고 있다는 점입니다. 이는 주택 구매 비용 부담이 크게 높아졌기 때문입니다. 그린 리프 캐피털 파트너스는 “주택 소유의 부담이 커지면서 임대가 보다 현실적인 선택이 된 가구가 늘고 있다”며, “당분간 자가 소유보다 임대 수요가 높은 상태가 지속될 것”이라고 전망했습니다.

이러한 현상이 나타나는 이유는 금리에서 찾을 수 있습니다. 부동산 시장은 금리에 큰 영향을 받는데요. 특히 주거용 부동산 시장은 주택담보대출(모기지) 금리 수준에 따라 움직여요. 부동산이라는 자산이 워낙 비싼 까닭에 통상 주택을 구매할 때는 대출을 받으니까요.

그런데 최근 이 모기지 금리가 높은 수준에서 움직이지 않고 있습니다. 지난달 27일(현지시간) 기준 30년 고정금리는 6.97%에 달해요. 최근 1달 평균도 6.90%고요. 지난해보다야 소폭 하락했지만, 지난 10년의 평균보다는 한참 높습니다. 즉, 주택 구매자들이 부담을 느낄 만한 수준이라는 거예요.

모기지 금리가 요지부동인 건 기준금리가 동결된 상태이기 때문입니다. 기준금리가 인하돼야 모기지 금리도 따라서 하락할 텐데, 연방준비제도(Fed)가 움직이지 않고 있죠. 조금 더 정확하게 말하면, 움직이지 못하고 있다고 할까요? 올해 초부터 트럼프 대통령이 공격적인 관세 정책을 펼치면서 무역전쟁이 발발했고, 이로 인해 인플레이션 우려가 커졌으니까요. 연준이 움직이기에는 부담스러운 상황인 거죠.

물론 기준금리가 영원히 동결될 리는 없죠. 그러나 월스트리트에서는 금리인하가 이뤄지더라도 하반기로 점치고 있습니다. 그러면 모기지 금리가 하락하는 건 이보다 조금 더 후가 될 가능성이 높아요. 전문가들의 예측에 따르면, 모기지 금리는 해가 바뀌면 6.30%까지 하락하고 2027년이 되어야 6.00% 수준까지 내려갈 전망입니다. 이렇다 보니 이때까지 기다릴 수 없는 수요자들이 주택을 구매하는 대신 임대를 선택하고 있는 거예요.

밀레니얼 세대의 주거 대안으로 부상

게다가 임대주택 수요가 증가하는 이유는 인구 구조의 변화에서도 찾을 수 있습니다. 밀레니얼 세대가 최대 주택 수요층으로 부상하고 있거든요. 이들은 대부분 금전적 여유가 없고 소비 여력이 크지 않아 주택 구매보다는 임대 주택을 선호하는 경향이 있습니다. 주택 구매 비용이 임차 비용 대비 평균적으로 69% 더 높다는 점을 고려하면 당연한 선택일지도 모르겠네요.

여기에 더해, 멀티패밀리가 밀레니얼 세대에게 매력적인 이유는 또 있습니다. 우선, 멀티패밀리 주택은 땅값이 비싼 도심이나 도심 인근에 위치한 경우가 많은데요. 우리나라만 봐도 아파트가 가장 밀집된 지역은 서울이고, 미국 역시 직장과의 접근성이 중요한 대도시 중심에 멀티패밀리가 집중되어 있죠. 이는 출퇴근 시간을 줄이고 이동 비용을 아끼고자 하는 밀레니얼 세대의 니즈와 부합합니다.

또한, 전문 관리회사가 운영하는 멀티패밀리는 피트니스 센터, 공유 사무 공간, 회의실, 라운지 등 다양한 고급 편의시설을 갖추고 있어 실용성과 라이프스타일을 중시하는 밀레니얼 세대에게 충분히 매력적인 선택지가 됩니다.

지금도 부족한데 앞으로 더?

이처럼 수요는 증가하는 반면, 공급은 제한적인 상황입니다. 전미주택건설협회(NAHB)의 전망에 따르면, 올해 미국 내 단독주택 착공 건수는 101만 가구에 그칠 것으로 예상되며, 내년에도 올해 대비 4% 증가하는 데 불과할 것으로 보입니다. 이는 주거 공간에 대한 수요가 늘어나는 것에 비해 턱없이 부족한 규모죠.

특히 멀티패밀리 시장의 수급 불균형은 더욱 심화될 전망입니다. 올해를 기점으로 멀티패밀리 공급은 대규모 공급 사이클에서 감소 국면으로 전환되고 있습니다. 공급이 활발하던 시기에도 수요가 공급을 초과했는데, 공급이 줄어들면 불균형은 더욱 심화될 수밖에 없습니다.

오리진 인베스트먼트에 따르면, 멀티패밀리 건설 착공량은 정점 대비 77% 감소한 상태입니다. 이는 건설 비용 상승과 자금 조달 환경의 악화로 인해 다수의 개발사들이 프로젝트를 중단하고 있기 때문이에요. 이러한 공급 위축은 2026년부터 2027년 사이 임대료에 상당한 상승 압력을 가할 수 있습니다.

CBRE에 따르면, 올해 1분기 미국 멀티패밀리의 전국 평균 공실률은 4.8%까지 하락했습니다. 같은 기간 투자 규모는 288억 달러에 달하며, 최근 3년간 1분기 기준으로는 가장 높은 수치를 기록했습니다 또한, 순흡수율(새로 임대된 순수 수요)은 10만 600세대를 기록하며 전년 동기 대비 77% 증가한 것으로 나타났는데요. 이는 같은 기간 공급된 7만 600세대를 크게 웃도는 수준으로, 4분기 연속 수요가 공급을 초과하고 있는 상황입니다.

이에 힘입어 미국 전역의 멀티패밀리 평균 임대료는 전년 동기 대비 0.9% 상승하며 단위당 2,184달러를 기록했습니다. 이는 2022년 이후 처음으로 1분기 기준 임대료가 상승한 사례로, 최근까지 이어졌던 둔화세에서 벗어나 회복세로 전환된 신호로 해석됩니다.

지역별로는 중서부(Midwest) 지역이 3.3%의 상승률을 기록하며 전국 평균을 크게 웃돌았고,
반면 남동부(Southeast) 및 산악지대(Mountain Region)는 소폭 하락하며, 지역 간 차별화된 흐름이 뚜렷하게 나타났습니다. 이러한 변화는 공실률 하락과 수요 초과 현상이 본격화되는 가운데, 일부 지역에서의 회복이 임대료에 선반영되고 있음을 보여줍니다.

공실 리스크는 낮고, 투자 기회는 열린다

공실률 하락세와 더불어, 멀티패밀리 자산은 구조적으로 싱글패밀리 대비 공실 리스크가 낮은 특성을 갖고 있습니다. 예를 들어, 총 20세대로 구성된 멀티패밀리에서 1세대가 공실일 경우, 수익 감소율은 약 5%에 불과합니다. 반면, 단일 세대로 이루어진 싱글패밀리의 경우에는 1세대 공실만으로도 수익이 100% 손실되는 결과를 초래하죠.

즉, 시장 변수나 경기 변동이 발생하더라도 멀티패밀리는 상대적으로 안정적인 수익 구조를 유지할 수 있다는 의미입니다.

일각에서는 조만간 멀티패밀리의 저가 매수 기회가 도래할 수 있다는 전망도 제기되고 있습니다. 대출 상환이 어려운 상황에서 우량 자산이 시장에 매물로 나올 가능성이 있다는 것이죠.

실제로 멀티패밀리 시장은 금리 인상기 동안 디폴트(채무 불이행)를 일부 경험했습니다. 연준의 급격한 금리 인상으로 단기 조달금리가 상승하자, 대출 이자 부담이 급증하며 일부 자산에서 부실이 발생했기 때문이에요.
이로 인해 일시적으로 임대수익과 운영비용 간 현금흐름이 악화됐고, 그 여파로 체트리트 그룹, 블랙스톤 등 주요 투자자들이 보유한 멀티패밀리 자산에서도 대출 부실 사례가 보고됐습니다.

이 같은 영향은 현재까지도 이어지고 있는데요. CRED iQ에 따르면, 2023년 상반기 기준 멀티패밀리 관련 CMBS(상업용 부동산 담보부 증권) 중 7.4%가 연체 중이거나 특수채권관리 상태에 있으며, 2024년까지 만기가 도래하는 규모는 약 1,130억 달러로 전체의 35%에 달합니다. 이는 일시적인 금리 변수로 인해 유동성 위기에 처했지만, 펀더멘털이 견고한 우량 자산이 포함된 ‘기회성 매물’이 될 수 있다는 점에서 투자자들의 주목을 받고 있습니다.

글로벌 자본, 멀티패밀리에 몰린다

이처럼 멀티패밀리의 투자 매력이 높아지는 가운데 글로벌 큰손 투자자들은 이미 발 빠르게 움직이고 있습니다.

대표적인 건 세계 최대 규모를 자랑하는 사모펀드 운용사 블랙스톤입니다. 블랙스톤은 2023년 미국 애틀랜타 내 473세대 규모 멀티패밀리인 엘링턴 미드타운을 1억 3000만 달러에 매입한 데 이어 2024년에는 에어 커뮤니티를 100억 달러에 인수했습니다. 에어 커뮤니티는 76개의 고품질 멀티패밀리 커뮤니티로 구성되어 있으며, 해안 지역을 중심으로 10개 주에 위치해 있어요. 블랙스톤은 이 자산에 추가적으로 4억 달러를 투자할 계획이며 성장을 위해 추가 자본을 투입하는 것도 고려하고 있다고 전해집니다.

또한, 브룩필드 자산운용의 자회사인 브룩필드 프로퍼티스는 2024년 11월, 멀티패밀리 포트폴리오를 약 8억 4,500만 달러에 인수한 바 있습니다. KKR은 올해 쿼테라 멀티패밀리가 운용하는 폐쇄형 펀드로부터 총 21억 달러 규모의 멀티패밀리 포트폴리오를 매입했죠.

멀티패밀리 부문을 강화하려는 아폴로 글로벌 매니지먼트의 행보도 주목됩니다. 아폴로는 2025년, 부동산 자산운용사인 브리지 인베스트먼트 그룹을 약 15억 달러에 주식 교환 방식으로 인수했습니다. 브리지는 멀티패밀리 분야에서 두각을 나타내고 있는 운용사로, 2024년 미국 국가 멀티패밀리 주택 협회(NMHC)의 ‘상위 50대 소유주’ 및 ‘관리업체’ 순위에서 각각 18위와 29위를 기록한 바 있어요.

“한국에도 기회가 있다”

이처럼 글로벌 대형 투자자들이 멀티패밀리 자산에 적극적으로 투자하는 가운데, 일부는 한국 시장으로 시선을 돌리고 있습니다. 국내 임대주택 시장이 본격적으로 열리기 시작한 데다 1인 가구의 지속적인 증가, 전세 제도의 구조적 불안정성, 그리고 월세 수요의 빠른 확산 등으로 인해 새로운 투자 기회가 현실화되고 있기 때문입니다.

모건스탠리는 SK디앤디와 전략적 파트너십을 맺고 수도권을 중심으로 임대주택 자산 확보에 나섰으며,
캐나다연금투자위원회(CPPI)는 디벨로퍼 MGRV와 조인트벤처를 설립, 개발부터 운영까지 장기 관점을 갖춘 진입 전략을 취하고 있습니다.

KKR은 홍콩계 공유주거 전문기업 위브리빙을 통해 국내 시장에 진입, 서울 중심부에 위치한 소형 고급 주거 자산 확보를 목표로 포트폴리오를 구축 중입니다. 영국계 자산운용사 ICG는 홈즈컴퍼니와 함께 블라인드 펀드를 조성, 서울 및 수도권 내 중장기 임대주택 프로젝트에 투자하고 있습니다. 또한, 세계 3대 부동산 개발사 하인스와 영국 푸르덴셜생명 계열의 M&G 리얼 에스테이트 역시 한국 멀티패밀리 시장 진입을 결정하며 발 빠르게 움직이고 있죠.

공급부족과 인구구조의 변화, 글로벌 자본의 관심이 맞물리며 주목도가 높아지고 있는 멀티패밀리 시장.
한국의 멀티패밀리 시장 역시 아직은 초기 단계에 머물러 있지만 점차 성장 잠재력을 드러내고 있는 만큼, 향후 시장 여건과 자본 흐름을 면밀히 주시하는 게 좋겠습니다.

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