3줄 요약

• 최근 이지스자산운용이 서울 중구 충무로 티마크호텔 명동을 매입해 오피스로 탈바꿈하는 증축·리모델링 공사를 마무리했습니다. 새 건물의 이름은 ‘충무로15빌딩’입니다.

• 리모델링 활성화 구역의 이점을 최대한 활용해 연면적을 확장하고, 디자인과 기능성을 모두 강화해 현대적인 오피스로 바꾼 것인데요.

• 투자를 이끈 담당팀을 만나 비하인드 스토리를 들었습니다.

문 닫은 호텔이 현대적인 오피스로 탈바꿈했습니다. 서울 충무로에 위치한 충무로15빌딩의 이야기입니다.

충무로15빌딩의 전신은 티마크호텔 명동. 한때 여행객을 맞이하는 관광호텔이었지만 코로나19로 인해 영업을 중단하면서 대대적인 변화를 겪었습니다. 2021년 이지스자산운용이 SK디앤디와 함께 호텔을 매입하고 리모델링과 증축을 통해 2024년 5월 현대적인 오피스로 재탄생시킨 겁니다.

충무로15빌딩은 도시재생에 기여할 뿐 아니라 철저한 전략으로 자산의 경제적 가치를 극대화했다는 점에서 주목을 끌고 있는데요. 투자를 담당한 이지스자산운용 전략투자파트를 만나 이야기를 나눴습니다.

도시재생의 한 축, 유휴공간의 재발견

충무로15빌딩 프로젝트는 서울시가 추진하는 리모델링 활성화 구역 내에서 이루어진 사업입니다. 도심 내 비어 있는 건물을 새로운 용도로 활용해 인근 지역에 활력을 다시 불어넣고 있지요.

도심 속 오래된 건물을 재활용하는 것은 환경 측면으로도 의미가 있습니다. “기존 건축물의 자원을 다시 활용해 불필요한 철거나 폐기물 발생을 줄일 수 있습니다.” 전략투자파트의 설명입니다. 팬데믹으로 비어 있던 호텔을 오피스로 전환한 충무로15빌딩은 도시재생과 맞물려 도심의 유휴공간을 효율적으로 활용할 뿐 아니라 탄소 배출을 줄이고 지속가능한 개발을 도모하는 데 기여합니다.

용적률 약 250% 상승… 토지 효율을 끌어올리다

충무로15빌딩은 사회적 가치를 넘어 경제적 관점에서도 주목할 만합니다. 앞서 언급했듯 이번 프로젝트는 서울시가 추진하는 리모델링 활성화 구역 내에서 이뤄졌습니다. 리모델링 활성화 구역이란 낙후된 도심지 건물의 증·개축을 유도하기 위해 서울시에서 지정한 구역을 말합니다. 구역 내에서 기존 건축물의 외관 보전, 내진성능 보강, 단열 시공 등 기준을 달성할 경우 종전 건축물 연면적 30% 내에서 증축이 가능합니다.

이지스와 SK디앤디는 그동안 남산스퀘어 및 삼일빌딩 리모델링 사업을 함께 진행하며 여러 차례 합을 맞추며 노하우를 쌓았습니다. 이번에도 목표한 용적률 인센티브를 확보하는 데 성공했는데요. 기존 건물의 뼈대를 최대한 활용하면서도 새로운 공간을 찾아내 토지 효율성을 크게 높였습니다.

리모델링 후 건물의 연면적은 5,036평 규모에서 약 6,500평 규모로 확장됐습니다. 용적률은 504.38%에서 750.30%로 상승했고, 기존 13층이었던 건물은 15층으로 증축됐습니다. 덕분에 더 많은 공간을 확보해 임차인을 유치할 수 있는 경쟁력을 갖추게 됐습니다.

건물을 돋보이게 하는 외관 디자인

“건물의 가치를 높이기 위해 디자인과 공간 구성에도 큰 노력을 기울였습니다. 기존 건물의 약점을 보완하면서 임차인들에게 더 나은 경험을 제공하는 것이 중요했습니다.” 전략투자파트의 말입니다.

외관부터 확연히 달라졌습니다. “처음에는 오피스 건물에서 흔히 볼 수 있는 전형적인 유리 커튼월 디자인을 고려했습니다. 그런데 단순한 커튼월 디자인으로는 이 권역에서 쉽게 눈에 띄지 않을 것 같더라고요.”

이는 대지 형상과 연관이 있습니다. 충무로15빌딩은 대로변에서 바라볼 때 건물의 ‘정면’이 아닌 ‘측면’이 보인다는 특징이 있습니다. 대로를 오가는 보행자나 차량이 자산을 한눈에 보기 어려운 위치죠.

전략투자파트는 건물의 가치를 외적으로 드러내는 방법을 고민한 끝에 건물을 저·중·고층부 세 부분으로 나누고 부분별로 루버의 각도를 다르게 하여 건물의 존재감을 부각했습니다. 추가된 경관 조명은 밤에도 건물을 돋보이게 만드는 역할을 합니다.

“비용만 고려하면 효율적이지는 않습니다. 하지만 주변의 건물들과 한눈에 구분될 수 있는 빌딩, 중소형 오피스임에도 불구하고 ‘충무로15빌딩’이라는 이름으로 또렷하게 기억될 수 있는 빌딩을 개발하기 위해 노력했습니다.” 전략투자파트의 설명입니다.

더 나은 사용자 경험을 만드는 내부 공간

내부 곳곳에는 사용자 경험을 고려한 설계가 눈에 띕니다. 로비 공간이 대표적입니다.

“혼잡한 아침 시간대, 사람들로 꽉 찬 공용 로비가 주는 사용자 경험이 그리 유쾌하진 않습니다. 사무실에 머무는 몇 시간보다 매일 출근길 10분 남짓 로비에 머무르는 시간이 오피스 사용자 경험을 좌우할 수도 있습니다. 중소형 빌딩이라고 사용자 경험을 뒷전에 둘 수 없다고 판단했습니다.”

전략투자파트는 설계업체와 디자인 회의를 거듭한 끝에 2층 슬래브 일부를 철거해 로비 층고를 높이고, 1층 근린생활시설의 면적 절반을 공용 회의실 등 어메니티 공간으로 변경했습니다.

“임대 면적에서 얻을 수 있는 수익을 일부 포기했죠. 로비의 층고가 얼마나 중요한지, 어메니티 공간이 주는 효용이 얼마나 큰지 정량적으로 측정하기는 어렵지만, 최대한 쾌적한 로비를 만드는 것이 사용자 경험 측면에서 빌딩의 가치를 더 높일 수 있다고 봤습니다.”

동선 효율성도 크게 개선됐습니다. 충무로 15빌딩에는 신규 엘리베이터 2대를 포함해 총 6대의 엘리베이터가 있는데요. 그중 4대는 출퇴근 시간대에 업무시설 층만 오가도록 소프트웨어로 제어합니다. 로비 중앙에 새로 설치된 엘리베이터 1대는 지하 3층부터 지상 2층까지 저층부만 오가는 용도로, 지하 주차장 및 근린생활시설을 업무시설 이동 동선과 완전히 분리했습니다.

“출퇴근 시간대 로비에서 병목 현상을 일으키는 주요 원인 중 하나가 지하 주차장부터 지상 업무시설 전부를 이동하는 엘리베이터입니다. 교통 시뮬레이션 평가를 해보니 엘리베이터 동선을 분리해야 동선 효율이 훨씬 올라가더군요.”

이 외에도 오피스 층에 노출형 천장을 적용해 좀 더 트인 느낌을 유도했습니다. 노출형 천장 특성상 전기와 배관 설비가 노출되는데 배관의 직경, 형상 디자인까지 신경 써서 골랐다는 설명입니다. “보통 굵은 원형이나 사각형을 쓰는데, 이 건물 천장에는 가는 타원형을 써서 시각적으로 가능한 한 덜 거슬리도록 했습니다.”

충무로15빌딩은 신축 사업과 다른 과제를 안고 있었습니다. 입지, 대지 형상, 기존 건물이 가진 건축적 약점을 보완하거나 극복하는 방법을 찾아내야 한다는 것이었죠. 기존 건물의 한계를 넘어 새로운 공간의 가치를 창출한 이번 프로젝트는 이지스의 리모델링 전문성을 보여주는 중요한 사례로 자리 잡을 것입니다. 앞으로도 이지스는 도심 재생과 기존 자산의 가치를 극대화하는 프로젝트를 지속적으로 추진해 나갈 계획입니다.

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