3줄 요약

  • 마곡 도시개발사업이 본격화되면서 ①공항 접근성 ②첨단 산업 집적 환경 ③풍부한 녹지 등 마곡의 이점에 주목하는 기업들이 늘어나고 있습니다.

  • 기업들의 이러한 관심은 마곡권역 내 오피스 수요 증가를 촉발하고 나아가 지역경제 활성화 및 생활 편의성 향상을 꾀할 것으로 기대되는데요

  • 특히 서울 서부권역을 대표할 랜드마크로 부상하고 있는 ‘원그로브’를 중심으로, 마곡 복합개발의 미래를 살펴봅니다.

서울의 마지막 대규모 미개발지로 불리는 마곡. 이 일대를 주거와 상업, 업무, 산업단지, 공원 등으로 개발하는 마곡 도시개발사업이 본격화되면서 큰 변화가 기대되고 있습니다. 마곡이 도심(CBD)과 여의도(YBD), 강남(GBD)를 잇는 신흥 업무지구로 부상하고 있기 때문이에요.   

마곡지구는 약 370만㎡ 부지 면적에 총 3개 지구(주거단지∙산업 및 업무단지∙공원복합단지)로 구성되는데, 이중 업무시설이 절반 이상을 차지합니다. 이로 인해 고부가가치 일자리가 대거 공급되고 새로운 사업 기회가 창출됨으로써 지역 사회가 긍정적으로 변화할 것으로 관측됩니다.

마곡에 이러한 대규모 개발이 이뤄지는 배경에는 마곡이 가지고 있는 ‘특수성’이 자리하고 있습니다. 시장이 마곡을 유망하게 보고 있는 이유와 새로 공급되는 복합시설에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

동북아 미래 관문도시이자 R&D의 요람

마곡은 국제적 접근성과 우수한 교통망이 가장 큰 장점으로 꼽힙니다. 인천 및 김포공항에 인접해 글로벌 비즈니스와의 연결이 용이하며 서울 5호선과 9호선, 공항철도를 잇는 국내 광역교통의 중심지이기도 해요. 더불어 GTX A, B노선이 개통될 경우 서울역과 여의도역에서의 환승을 통해 마곡까지의 접근성이 개선될 것으로 예상됩니다.

출처: 쿠시먼드웨이크필드코리아

이러한 입지는 바이오와 IT, 융합기술 등 첨단 산업 분야의 기업들을 마곡으로 끌어들이고 있습니다.   

이미 LG사이언스파크와 코오롱생명과학, 롯데케미칼, 대우조선해양, S-Oil, 넥센타이어, 대웅제약 등 국내외 총 199개의 기업이 마곡을 차세대 연구개발(R&D) 기지로 선점했어요. 이로 인한 고용인구만 16만 5,000여명으로 추산되는데 이는 상암DMC의 33배, 판교테크노밸리보다 1.8배 많은 규모입니다. 여기에 마곡지구 개발에 정점을 찍을 마곡MICE 복합단지가 순차적으로 준공되면 기업들의 입주가 더욱 가속화될 것으로 예상됩니다.

강남 코엑스 연면적의 약 두 배 규모를 자랑하는 마곡 MICE복합단지에는 업무시설과 판매·문화시설, 호텔, 전시·컨벤션센터 등 다양한 공간이 들어서는데요. 이와 맞물려 인근에 최신식 프라임 오피스가 대규모 공급을 앞두고 있습니다.

서울 서부권을 대표하는 명실상부한 랜드마크

그 가운데서도 마곡 CP4 구역에 위치한 ‘원그로브(One Grove)’는 마곡역 인근 오피스 중 가장 규모가 큰 랜드마크로 꼽힙니다. 연면적만 약 46만㎡에 달해 콘래드호텔이 포함된 여의도 IFC(연면적 약 59만㎡)에 필적하며 서울에서 세번째로 큰 오피스 건물입니다. 실제로 보면 장방형의 거대한 외관이 웅장하고 압도적인 분위기를 자아내죠.

건물은 지하 7층부터 지상 11층까지 총 4개 동으로 구성되며 이중 지상 3층에서 11층은 업무 시설, 지하 2층에서 지상 2층은 ‘원그로브몰(One Grove Mall)’이 조성될 예정이에요. 더불어 4개 동 사이에 약 7600㎡규모의 중앙정원이 들어서게 됩니다.

이 중앙정원은 5호선 마곡역부터 9호선·공항철도 마곡나루역까지 연결되는 공공보행통로와 연결돼 도보 편의성을 극대화할 것으로 예상돼요. 이처럼 오피스와 라이프스타일, 그리고 풍부한 녹지공간을 아우르는 복합공간이라는 점이 원그로브의 정체성이자 차별점입니다.

‘더 크고 더 넓게’ 공간 창의성 극대화

3층부터 11층까지의 오피스는 공간 효율성에 특히 초점을 맞춰 설계되었습니다. 센터코어 방식의 평면을 구성하고 엘리베이터, 화장실 등 공용시설을 분산 배치함으로써 효율성을 극대화한 것이 특징이에요.

오피스의 기준 층 바닥면적은 동당 약 4000㎡로 국내 최대 규모인데요. 더불어 1,200평의 국내 최대 1개층 전용면적 공간과 2.7M(오픈천장 구성 시 3.0M이상)의 천장고로 입주사들이 폭넓게 공간을 사용할 수 있도록 설계했습니다. 입주사들은 최대 16.5m의 무주공간을 통해 보다 창의적으로 레이아웃을 구성할 수 있어요.

총 3,875대의 여유로운 주차공간을 갖추고 있다는 점도 입주사의 만족도를 높일 수 있는 요소입니다. 특히, 지하 4층은 차량 대기공간과 전용 화장실∙엘리베이터를 갖춘4개의 VIP Drop-off zone 운영을 통해 입주사에게 프리미엄 서비스를 제공합니다.

프라임 오피스에 걸맞은 어메니티도 빼놓을 수 없습니다. 해비치호텔&리조트가 운영을 맡아 호텔식 고급 라운지부터 교육 시 활용할 수 있는 대규모 회의실, 재충전을 위한 수면실 등 임직원의 업무와 휴식을 위한 다양한 공간을 선보일 예정입니다.

마곡 상권에 활기 불어넣을 ‘원그로브몰’

2025년 상반기에 개장하는 원그로브몰은 복합쇼핑몰로서 쇼핑과 외식, 다양한 체험까지 가능한 공간을 선보일 예정입니다. 특히 지하 2층은 국내 최대 규모의 이마트 트레이더스가 임차를 확정 지어 큰 화제가 됐었죠.

지하 1층에는 패션, 라이프스타일, 키즈 등 집객력이 있는 대형 브랜드들과 데일리F&B로 구성될 예정이며, 지상 1층은 트렌디한 F&B 위주로 입점을 추진하고 있습니다. 더불어 오피스 층과 인접한 지상 2층은 문화공간을 비롯해 비즈니스 미팅을 위한 파인 다이닝과 병원 등의 서비스 시설이 들어서게 돼요.

이에 배후 소비층이 탄탄한 만큼 마곡 인근 직장인들과 주민들의 생활 편의성이 크게 개선될 것으로 예상됩니다. 서울 강서와 양천, 구로, 은평, 서대문, 금천, 영등포를 비롯해 경기 부천과 고양, 김포, 인천 부평과 계양 등 반경 10㎞ 이내 거주민만 688만여명에 달해요.

신영실 CBRE코리아 이사는 “원그로브몰은 2040 영패밀리 고객층은 물론 직장인들과 지역 주민들이 편안하게 방문하여 쇼핑과 엔터테인먼트, 문화, 휴식, 맛집 등을 고루 체험하고 즐길 수 있는 원스톱 라이프 공간을 목표로 하고 있다”며 “주변의 다양한 직장인과 증가하는 주거 인구 대비 쇼핑 및 문화 인프라가 부족한 마곡 상권에 활기를 불어넣는 새로운 랜드마크가 될 것”이라고 밝혔습니다.

작은 숲, 도심과 오피스에 여유를 불어넣다

원그로브는 작은 숲을 뜻하는 그로브(grove)에 착안해 건물명을 지을 정도로 녹지 공간에 공을 들였습니다. 이는 마곡지구가 동북아 관문도시, 지식산업 혁신도시와 더불어 미래 녹색도시를 목표로 하고 있는 것과 잘 맞아떨어집니다.

원그로브에는 중앙정원과 옥상정원 등 풍부한 녹지공간이 조성되어 있습니다. 중앙정원은 4개동 중앙에 조성된 2,300평 규모의 메인 정원으로 다양한 휴게공간이 있으며 공공보행통로와 연계되어 도보 편의성을 높였습니다. 중앙정원 내 지하 1층에 조성된 선큰가든은 자연 그대로의 작은 숲을 모티브로 만들어졌으며 지하 공공보행통로와 이어져 있어요.

보행자는 중앙정원과 선큰가든을 가르는 일직선 보행로를 따라서 5호선 마곡역과 9호선∙공항철도 마곡나루역을 오갈 수 있습니다. 마곡역과 마곡나루를 관통하는 길이 생긴 셈이죠.

입주자들을 위한 전용 공간인 옥상정원은 여유로운 휴식공간을 제공할 것으로 기대됩니다. 특히 약 710M 길이의 조깅트랙을 갖추고 있어, 도심 속에서도 건강한 라이프스타일을 즐길 수 있는 환경이 조성됐어요. 

일과 삶, 자연이 공존하는 마곡의 가치

마곡지구 개발이 속도를 내면서 기업들의 관심도 더욱 높아지는 추세입니다. 공항 접근성과 첨단 산업의 집적 효과, 최첨단 시설, 풍부한 녹지 등 마곡만의 차별성이 기업들의 신규 임차 수요를 끌어내고 있기 때문이죠.

최근 해외 복합 오피스 개발의 경우 업무공간과 상업시설, 자연환경이 공존하는 ‘바이오필릭(Biophilic)’ 트렌드가 부상하고 있는데 마곡이 국내에서 이에 가장 잘 부합하는 업무권역이라는 점도 주목할 만합니다.

여의도 공원이 위치한 YBD 대비 약 3배 많은 녹지면적을 갖추고 있다는 점, 그리고 주요권역 대비 저렴한 임대료로 최신식의 업무환경을 누릴 수 있다는 점 등이 마곡의 매력을 더하고 있어서죠.

실제 입주를 확정한 기업들도 속속 늘어나는 추세인데요. 원그로브의 우수한 공항 접근성을 눈여겨본 지역 거점 항공사 한 곳이 입주를 확정지은 데 이어, 최근에는 바이오 기반 체외진단 전문기업 인비트로스가 임대차 계약을 체결했습니다.

LG화학의 진단사업부가 모태인 인비트로스는 현재 국내 알레르기 진단 시장 점유율 1위 기업으로, 마곡지구 개발계획의 일환인 바이오특화단지에 적합한 임차인이라는 평가가 나옵니다.  

더불어 LG계열사 디앤오가 운영하는 공유오피스 플래그원도 원그로브 임차를 위한 계약 체결을 앞두고 있어요. 플래그원은 현재 강남역과 서울역 2개 지점을 운영 중이며, 세번째 지점으로 마곡 원그로브를 선택했습니다.

이지스자산운용은 “현재까지 다수의 오피스 임차 의향서가 접수되었고, 9월 준공 후 입주 희망사들의 현장 방문이 늘어나고 있다”고 전했습니다.

이러한 관점을 종합해볼 때 마곡권역의 오피스는 빠른 속도로 자리를 잡아갈 것으로 기대됩니다. 지난 7월 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 지난 15년간의 연도별 프라임 오피스 신축에 따른 공실 안정화 기간을 분석한 결과 평균 19개월이 소요되었다는 내용의 보고서를 발간한 바 있는데요.

소진 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 리서치 매니저는 “2022년부터 시작된 신규 오피스 공급 가뭄속에서 프라임 오피스에 대한 임차 수요는 여전히 견고한 상태”라며 “현재 서울 주요 권역의 공실이 매우 부족한 상황에서 프라임 오피스가 대규모 공급되는 마곡 오피스 임차 시장은 우려와 다르게 예상보다 빠르게 안정화될 것”이라고 내다봤습니다.  

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